不動産売却で契約不適合責任は回避できる?知っておきたい買主の権利とは

2022-12-06

不動産売却で契約不適合責任は回避できる?知っておきたい買主の権利とは

この記事のハイライト
●引き渡し後に契約書に記載のない不具合が見つかれば、売主は契約不適合責任を負う可能性がある
●契約不適合責任では、追完請求など5つの買主の権利が認められている
●不動産売却前にインスペクションをおこなうことで、契約不適合責任によるトラブルを回避することができる

不動産の状態をしっかりと把握できていなければ、売却後に買主から契約不適合責任を問われる可能性があります。
不動産を売却する際は、契約不適合責任について理解しトラブルを回避するための注意が必要です。
そこで今回は、不動産を売却する際に押さえておきたい契約不適合責任での買主の権利や、トラブル回避の方法をご紹介します。
墨田区周辺で不動産売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却で押さえておきたい契約不適合責任とは?

不動産売却で押さえておきたい契約不適合責任とは?

不動産を売却する際は、売主が負うことになる契約不適合責任について確認しておきましょう。

契約不適合責任とは

不動産売却における契約不適合責任とは、物件の引き渡し後に契約内容と異なる種類・品質・数量が見つかった場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば、契約前に知らされていなかった雨漏りが引き渡し後に見つかった場合、買主は売主に対して修繕などの対応を要求することができます。
以前は瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、2020年4月1日の民法改正により、名称や内容が変更されました。
瑕疵担保責任では買主が見つけられなかった隠れた不具合(瑕疵)のみが責任の対象でしたが、改正により契約内容と適合しているかどうかが問題になります。
以前よりもシンプルな内容に変更された反面、売主にとっては不具合に対する責任が重くなりました。

契約書に記載されているかどうかがポイント

契約不適合責任では、不具合について契約書に記載があるかどうかがポイントになります。
たとえば、雨漏りなどの不具合がある場合、告知義務が発生することから購入希望者に不具合の内容を伝えなければなりません。
その後契約となり、雨漏りがあることはすでに買主が知っているからと契約書に記載しなければ、引き渡し後に契約不適合責任に問われる可能性があります。
契約不適合責任によるトラブルを回避するためには、購入希望者に不具合の内容を伝えたうえで契約書にも記載することが必要です。

契約不適合責任の時効

民法では、不具合を知ってから1年以内に売主に通知しなければ権利が消滅する「消滅時効」を規定しています。
ただし、この通知期間は任意規定のため、買主の同意があれば自由に設定することができます。
契約書に通知期間の設定がなければ、最大で10年間契約不適合責任を負うことになるので注意しましょう。

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不動産売却における契約不適合責任で認められる買主の権利とは

不動産売却における契約不適合責任で認められる買主の権利とは

契約不適合責任において、売主に追及できる買主の権利をご紹介します。

追完請求

追完請求とは、契約内容と異なる品質や種類、数量などが見つかった際に、目的物の補修、代替物や不足分の引き渡しを請求できる買主の権利です。
ただし、不動産の場合は代替物を引き渡すことができないため、不動産売却では主に不具合箇所の修繕を請求されます。
たとえば、契約書に記載のない雨漏りが引き渡し後に見つかった場合、買主は売主に修繕を請求できます。

代金減額請求

修繕などの追完請求に売主が応じなければ、買主は売主に対して代金減額を請求できます。
また、明らかに修繕が不可能の場合は、買主は追完請求せずに代金減額請求することが可能です。

催告解除

買主が追完請求したにも関わらず売主が対応しない場合は、催告解除の請求をおこなうことができます。
催告解除とは、買主が一定の期限を定め、期間中に売主が追加請求に応じない場合に契約を解除できる買主の権利です。
追完請求の対応がなく、代金減額請求では買主が納得しない場合に、催告解除が利用されます。
通常、買主が契約解除を求める際に違約金が発生しますが、催告解除では違約金の発生もなく売買代金が買主に戻ります。

無催告解除

無催告解除とは、「契約の目的が達成できない」場合に、催告なしに契約を解除できる買主の権利です。
たとえば、不具合の修繕が不可能な場合や、売主が修繕の拒絶を意思表示している場合に利用されます。

損害賠償

契約不適合責任における損害賠償とは、売主の故意・過失により買主に損害が発生した場合に、売主に損害賠償請求ができる買主の権利です。
売主が無過失の場合は、損害賠償請求することができません。
損害賠償で請求できるのは、契約が成立しなかったために発生した契約準備金や、転売や家賃収入で得る予定だった利益などです。

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不動産売却時の契約不適合責任を避けるためのインスペクション

不動産売却時の契約不適合責任を避けるためのインスペクション

契約不適合責任によるトラブルを防ぐためには、建物の不具合を把握することが大切です。
建物の不具合箇所を知ることができるインスペクションについてご紹介します。

インスペクションとは

インスペクションとは、専門家による建物状況調査のことで、建物の劣化具合や不具合箇所を知ることができます。
インスペクションは義務ではありませんが、インスペクションを実施したかどうか、また実施した場合はその結果について買主に説明する義務があります。
インスペクションで調査の対象となるのは、構造耐力の安全性や雨漏り・水漏れ、設備・配管の不具合などです。
インスペクションにかかる費用は、基本料金が4万円〜6万円程度ですが、屋根裏や床下への侵入調査をオプションで依頼する場合は、1万円〜8万円程度プラスでかかります。
また、インスペクションの依頼から調査終了まで期間は、1週間〜2週間程度かかるとみておきましょう。

インスペクションをおこなうメリット

不動産を売却する前にインスペクションをおこなうメリットは、次のとおりです。
売却前に建物の不具合を把握できる
インスペクションをおこなうことで、売主でも知らなかった隠れた不具合に気付ける可能性があります。
また、建物の状態を把握できるため、引き渡し後におけるトラブルへの心配から解消されることもメリットです。
売却後のトラブルを防ぐことができる
事件や事故死があった事故物件や、建物に不具合や欠点がある場合は、それらを事前に買主に伝えなければならない告知義務があります。
建物の不具合や欠点を購入希望者に伝えたうえで売却すれば、売却後のトラブルを防ぐことができます。
また、不具合について告知したうえで契約書にも記載すれば、契約不適合責任による請求を回避することが可能です。
不動産の価値を高める
インスペクションで問題がなければ不動産の価値が高まり、買い手が早く見つかる可能性があります。
不具合箇所が見つかったとしても、事前に修繕箇所や修繕費用がわかるので、買主が資金計画が立てやすくなるメリットがあります。

インスペクションをおこなう注意点

インスペクションによって重大な不具合が見つかった場合、売主の負担で修繕しなければならない可能性があります。
修繕のための時間も考慮しなければならないため、早期売却を希望する場合は、早めにインスペクションの準備をおこなうようにしましょう。

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まとめ

不動産引き渡し後に契約書に記載のない不具合が見つかった場合は、契約不適合責任によって認められた買主の権利によって、修繕や代金の減額などの請求をされる可能性があるため注意が必要です。
契約不適合責任によるトラブルを回避するためには、建物状況を把握できるインスペクションを検討してみましょう。
株式会社アリトスでは、墨田区を中心に不動産取引のサポートをおこなっております。
不動産に関するお悩みがありましたら、お気軽に弊社までお問い合わせください。

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