固定資産税評価額から不動産売却の相場がわかる？調べ方や計算方法を解説

不動産を所有していると、毎年課される固定資産税の課税明細書に記載された固定資産税評価額が気になるところでしょう。
固定資産税評価額は不動産の売却価格と直結はしませんが、土地を売却する際は固定資産税評価額から相場を調べることができます。
この記事では、そもそも固定資産税評価額とは何か、計算方法や土地の評価額について解説します。
墨田区で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却時に気になる固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額とは、固定資産税を算定するうえでの基準となる不動産の評価額のことです。
固定資産税は、固定資産税評価額に1.4％をかけるのが標準税率ですが、税率は市町村によっても異なります。
不動産を所有する方は、毎年市町村から届く固定資産税の課税明細書で固定資産税評価額をご覧になったことがあるでしょう。
そこで固定資産税評価額はどのような決め方をしていて、どのような役割があるのか気になりますよね。
また、不動産売却時に固定資産税評価額はどう関係するのでしょうか。
この章では、固定資産税評価額の決め方や役割、不動産売却にどう関係するのかを解説します。

固定資産税評価額の決め方とは？

固定資産税評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき各市町村が決定します。
土地と建物は別々に評価し、評価方法も異なります。
不動産の価値は変動するため、固定資産税評価額も3年ごとに見直される決まりです。
固定資産税評価額が見直されることを「評価替え」と言い、次の評価替えは令和6年度となります。

固定資産税評価額の役割とは？

固定資産税評価額は、固定資産税以外にも以下の3種類の税金算出に用いられます。

• 都市計画税
• 登録免許税
• 不動産取得税

都市計画税とは都市計画区域内の不動産に課され、固定資産税とあわせて納付する税金です。
登録免許税とは、所有権の移転登記などを申請する際に課される税金で、不動産売却においては、買主が負担するのが一般的です。
不動産取得税は、不動産を購入するときに課される税金になります。
それぞれ固定資産税評価額に一定の税率をかけることで、税額がきまります。

不動産売却時に固定資産税評価額はどう関係する？

不動産売却においては、固定資産税や都市計画税の精算の際に固定資産税評価額が関係してきます。
固定資産税や都市計画税は毎年1月1日時点の所有者に課されますが、不動産売買においては売主と買主で負担額を日割り計算し精算するのが一般的です。
そのため売主は不動産売却にあたって、固定資産税を精算する際の根拠となる固定資産税評価額が記載された固定資産税納税通知書などを用意する必要があります。

不動産売却時に気になる固定資産税評価額の計算式とは？

では、具体的にどのような計算方法で固定資産税評価額が決まるのか気になりますよね。
また、固定資産税納税通知書を紛失した場合は、どのように調べれば良いのかも気になるところでしょう。
固定資産税評価額の計算方法と調べ方は以下のとおりです。

固定資産税評価額の計算方法

固定資産税評価額は、前述のとおり土地と家屋で評価方法が異なります。
土地の場合は売買実例価格を基準とし、家屋は再建築費を基準としています。
それぞれの計算式は、以下のとおりです。

• 土地の固定資産税評価額＝土地の公示地価×70％
• 建物の固定資産税評価額＝再建築価格×経年減点補正率

公示地価とは毎年1月1日時点で国土交通省が公表する土地の価格のことで、2名以上の不動産鑑定士が現地調査をおこなって決定しています。
土地の固定資産税評価額は農地や宅地などの地目にもよりますが、宅地の場合は基本的に公示地価の70％を目安に計算します。
再建築価格とは、評価時点で同一の建物を新築した場合にかかる建築費のことで、国が定めた固定資産評価基準を基に市町村が計算します。
経年減点補正率とは、建物の経年劣化による資産価値の減少分を表した価格です。
再建築価格や経年減点補正率を自分で計算するのはむずかしいため、概算値を知りたい場合は、「建物の購入価格×70％」で計算すると良いでしょう。

固定資産税評価額の調べ方とは？

固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に同封された課税明細書で確認できますが、紛失した場合は以下の方法で調べることができます。

• 固定資産評価証明書
• 公租公課証明書
• 固定資産課税台帳

固定資産評価証明書と公租公課証明書は役所で取得することができます。
固定資産課税台帳は、東京23区の場合は都税事務所で取得や閲覧ができますよ。
また、どちらも郵送で取得することも可能です。
不動産売却においては、売買契約時や不動産登記の際にこれらの固定資産税評価額が確認できる書類が必要となります。
どちらの書面も取得の際は数百円の手数料がかかるため、なるべく取得しなくても済むように固定資産税納税通知書は大切に保管しておきましょう。

不動産売却の相場がわかる？土地の固定資産税評価額

固定資産税評価額は、建物の売却価格の相場を調べる際には参考となりませんが、土地（宅地）の売却相場を調べるうえでは参考となります。
それは、前章でも述べたとおり、土地の固定資産税評価額は公示地価の70％を目安に計算するからです。
公示地価は、一般的な土地売買の指標となり、公共事業の土地取得価格の参考にもなります。
そのため、公示地価を売却相場の参考にする場合は、「固定資産税評価額÷0.7％」で求めることが可能です。
また、土地の評価額は公示地価と固定資産税評価額以外に以下の3種類があります。

基準地価

基準地価とは、各都道府県知事が重要だと判断する地域を基準地として算定した価格のことです。
毎年1月と7月の2回に分けて不動産鑑定士による鑑定がおこなわれ、都道府県知事が公表しています。
都道府県知事の判断で公示地価の対象とならない地域の算定もおこなうことがあるため公示地価を補完する指標となり、土地売買の参考価格となります。
また、公示地価は年1回の公表であるのに対し基準地価は年2回のため、より土地の価格の変動が反映されやすいです。

相続税路線価

相続税路線価とは、国税庁が公表する道路に面する宅地1㎡あたりの評価額のことです。
相続税と贈与税の課税額を算定する際に用いる評価額で、毎年1月1日時点に調査し、7月に公表されます。
相続税路線価は、公示地価の80％相当額になることが多いです。

実勢価格

実勢価格とは、実際に不動産市場で売買される時価のことです。
基準地価や相続税路線価が年に1回～2回しか鑑定しないのに対し、実勢価格は実際に取引されている価格となるため、不動産売却の相場を調べる際に参考となりやすいです。
土地の実勢価格は、土地情報総合サイトやレインズマーケットインフォメーションで調べることができます。
しかし、不動産の売却価格は土地の形や建物の状態など、個別的な要因でも変動するため、不動産会社に査定をご依頼ください。
私ども「株式会社アリトス」では、墨田区を中心に不動産売却の査定を受け付けています。
不動産売却を検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

まとめ

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税を算定するために用いる不動産の評価額です。
固定資産税評価額の計算方法は土地と家屋で異なり、それぞれの金額は固定資産税納税通知書に同封された課税明細書で確認できます。
固定資産税評価額は不動産売却の相場とは異なる金額となるため、相場を調べたい場合は不動産会社に査定をご依頼ください。
「株式会社アリトス」は、墨田区を中心に不動産売却のサポートをしております。
不動産売却に関するお悩みがある方は、お気軽にご相談ください。