不動産売却にかかる税金の種類とは？計算方法や節税対策をご紹介！

不動産売却時には、仲介手数料などの売却費用の他にも、いくつか支払う税金の種類があります。
税金対策に利用できる控除の特例には、売却の期限が定められているものも多く、事前に確認することが大切です。
今回は、不動産売却時に支払う税金の種類や計算方法、税金対策に役立つ控除の特例をご紹介します。
墨田区周辺で不動産売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却時の税金対策のために知っておきたい税金の種類

不動産売却時の税金対策に備えて、支払うことになる税金の種類を確認しておきましょう。

印紙税

印紙税とは、不動産売却時の売買契約書に課税される税金の種類で、売買契約書に印紙を貼り消印することで納税したとみなされます。
印紙税額は売買金額によって異なり、売買金額が高くなるほど印紙税の額も上がります。

• 売買金額500万円〜1,000万年以下：5,000円
• 売買金額1,000万円〜5,000万円以下：1万円
• 売買金額5,000万円〜1億円以下：3万円

このように、不動産売却時には、売主・買主双方に売買金額に応じた印紙税がかかります。

登録免許税

登録免許税とは、不動産を取得したときや、名義変更の際に課税される税金の種類です。
住宅ローンを利用して購入した不動産を売却する際は、売却時に抵当権抹消の手続きが必要です。
抵当権抹消時には不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかり、一戸建ての場合は土地と建物で2,000円の登録免許税がかかります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、所得税・住民税・復興特別所得税の総称のことで、不動産を売却した際に得た利益（譲渡所得）に対して課税される税金の種類です。
そのため、売却益が0円の場合は課税の対象になりません。
譲渡所得イコール売買金額ではなく、売却までにかかった費用などを差し引いて計算します。
また、譲渡所得が生じた場合でも、後ほどご紹介する控除の特例を使えば、譲渡所得税が非課税になる場合もあります。

不動産売却時の税金対策のために知っておきたい計算方法

次に、譲渡所得税の計算方法や譲渡所得税の節税対策に役立つ譲渡費用について解説します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得（不動産売却益）が生じた場合は譲渡所得税が課税されるため、次にご紹介する計算方法で、譲渡所得が生じるかどうかを確認することが大切です。
譲渡所得=売買金額-取得費-譲渡費用
取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用のことです。
たとえば、不動産購入時の代金、購入時の仲介手数料、建築費用、購入時にかかった税金、リフォーム費用などが該当します。
詳しくは国税庁のホームページ「取得費となるもの」で確認できます。
譲渡費用とは、売却時に支払った仲介手数料や印紙税、立退料など、売却するまでにかかった費用の計上が可能です。
譲渡費用については、国税庁のホームページ「譲渡費用となるもの」で確認できます。
譲渡所得税の節税対策のためにも、取得費と譲渡費用の領収書はしっかりと保管しておきましょう。
もし、取得費がわからない場合は、売買代金の5%相当を取得費として計算することも可能です。

取得費の計算に必要な減価償却費

土地の取得費はそのまま計上することができますが、建物の取得費は減価償却費を差し引いて計算しなければなりません。
減価償却費とは、建物の劣化によって生じる価値の減少分のことで、次の計算によって求めることができます。
減価償却費=建物購入代金=0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造によって異なり、木造で0.031、鉄筋コンクリート造で0.015と定められています。
また、経過年数は、6か月以上の端数が出た場合は切り上げ、6か月未満の端数が出た場合は切り捨てで計算します。
売却金額が低いから譲渡所得税は課税されないだろうと思っていても、減価償却費を引くことで売却益が生じる可能性もあるため注意が必要です。

譲渡所得税の計算方法

売却金額から取得費や譲渡費用、減価償却費を差し引いてプラスの場合は、次の計算式に当てはめて、譲渡所得税を計算してみましょう。
譲渡所得税=譲渡所得×税率
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

• 短期譲渡所得税（所有期間が5年以下）：39.63%
• 長期譲渡所得税（所有期間が5年超）：20.315%

所有期間は、不動産の引き渡しを受けた日から売却した年の1月1日までの期間で計算します。
所有期間が5年を過ぎるかどうかで税率が大きく異なるため、あと数か月で5年を超えるような場合は、その時を待って売却する方法も節税対策の1つです。

不動産売却にかかる税金対策や控除の特例とは

譲渡所得税の課税対象の場合や、売却によって損が生じた場合は、控除の特例が適用され節税対策ができる可能性があります。
そのなかでも、譲渡所得が生じた際に利用できる税金対策についてご紹介します。

マイホームの売却で利用できる3,000万円特別控除

マイホームを売却した際は、譲渡所得が3,000万円まで控除される3,000万円特別控除が利用できる可能性があります。
この特例を受けるための適用要件には、住まなくなってから3年経過する日の属する年の12月31日までに売却することなど、期限に関する条件がいくつか設けられています。
そのため、3,000万円特別控除を利用したい場合は、売却のタイミングにも注意することが必要です。
控除額が大きく節税対策にも有効な特例ですので、譲渡所得が生じる場合は、3,000万円特別控除が適用できないか確認してみましょう。

所有期間が10年を超えたマイホームの売却の特例

先ほど、所有期間が5年を超えるかどうかによって譲渡所得税の税率が異なることをご説明しましたが、所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例が利用できる場合があります。
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例が適用された場合の税率は下記のとおりです。

• 不動産売却益が6,000万円以下の部分：14.21%
• 不動産売却益が6,000万円を超えた部分：20.315%

この特例が適用された場合は、不動産売却益が6,000万円以下の部分に関しては、所有期間5年超の長期譲渡所得税より低くなることがわかります。
マイホームを売却した際の3,000万円特別控除との併用が可能ですので、譲渡所得から3,000万円を差し引いても売却益が残るようなら、この特例が利用できないか確認してみましょう。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却して譲渡所得が生じた際は、いくつかの適用要件を満たすことで、3,000万円まで譲渡所得税が控除される特例が利用できる場合があります。
この特例には、昭和56年5月31日以前に建築されかつ一定の耐震基準を満たした建物であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどいくつかの適用要件があります。
相続空き家の特例を利用する場合は、3年以内の売却が要件になっているので売却のタイミングにも配慮することが必要です。

まとめ

不動産売却時に支払う税金の種類や、税金対策ができる控除の特例についてご紹介しました。
譲渡所得税は、不動産売却益から譲渡費用や取得費、減価償却費を差し引いて生じた利益にかかる税金です。
不動産売却益が控除される特例を把握し、利用できる控除の特例を確認しておきましょう。
株式会社アリトスでは、墨田区を中心に不動産取引のサポートをしております。
弊社ホームページより、24時間不動産査定を受け付けておりますので、ぜひご利用ください。