不動産売却時にかかる費用とは？相場や税負担を抑える控除も解説

土地や建物などの不動産は、購入時だけでなく売却する際にも費用がかかります。
無理のない資金計画を立てるには、事前に費用の相場や支払いのタイミングを把握しておくことが大切です。
この記事では、不動産売却時に発生する費用の種類や相場、節約につながる控除などをご紹介します。
墨田区にお住まいで、不動産売却をご検討中の方はぜひ参考になさってください。

不動産売却でかかる費用や税金の種類

不動産売却時にかかる費用ときいて、仲介手数料をイメージする方は多いのではないでしょうか。
しかし不動産を売る際は、仲介手数料のほかにもさまざまな費用が発生します。
まずは、不動産売却時にかかる費用の種類や目安を確認しておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に成功報酬として支払うお金です。
不動産会社に仲介を依頼して、無事に買主と売買契約を締結できたときに支払います。
仲介手数料は、売買契約が成立したときと物件を引き渡すときの2回に分けて支払うことが多いです。
支払い方法は原則として現金一括払いなので、資金をどのように工面するか考えておく必要があります。

印紙税

印紙税は、買主と交わす売買契約書に対して課される税金です。
印紙税額は不動産の売却価格によって異なり、令和6年3月31日までは軽減税額が適応されます。
軽減税額適用後の印紙税額は以下のとおりです。

• 500万円超え1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円超え5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超え1億円以下：3万円

印紙税は、金額に応じた印紙を売買契約書に貼り付けることで納税したことになります。

抵当権抹消費用

住宅ローンを組んで購入した不動産には抵当権が設定されており、抵当権が設定されている間は所有者の意思だけでは売却できません。
そのため、ローンを全額返済して抵当権抹消登記をおこなう必要があり、その際には費用がかかります。
手続きにかかる費用は、1つの不動産につき1,000円の登録免許税のみです。
ただし、手続きを司法書士へ依頼する場合は、登録免許税と司法書士の報酬を含めて約5,000円〜2万円の費用がかかります。
不動産売却における抵当権抹消登記は重要な手続きであるため、司法書士へ依頼するほうが安心です。
また、住宅ローンを一括で返済する際に、繰り上げ返済手数料として1万円〜3万円ほどかかることがあります。

譲渡所得税

不動産を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合は、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税額は、不動産の売却価格から「購入費用」「売却費用」「特別控除額」を差し引いた金額に税率をかけて求めます。
支払時期は土地や建物を売却した翌年なので、売却代金から支払うことも可能です。
このように、不動産売却時にかかる費用は売却価格などによって異なるため、事前にシミュレーションしておくことが大切です。

不動産売却にかかる費用の相場や計算方法

不動産売却にかかる費用のなかでもとくに高額になりやすいのが、譲渡所得税と仲介手数料です。
無理のない資金計画を立てるためにも、譲渡所得税と仲介手数料がどれほどかかるのかを確認しておきましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、不動産売却により発生した譲渡所得（利益）に対して課されます。
そのため、譲渡所得税がかかるかどうか把握するには、まず譲渡所得を算出しなければなりません。
譲渡所得は以下の計算式を使えば算出できます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
取得費は物件の購入時にかかった費用で、譲渡費用は物件の売却時にかかった費用のことをいいます。
特別控除額とは、特例を利用する際に控除できる金額のことです。
これらの費用を差し引いた金額に一定の税率をかければ、譲渡所得税額を算出できます。
税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年超えの場合は20.315%、所有期間が5年以下の場合は39.63%です。

仲介手数料の計算方法

不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められています。
仲介手数料の上限は売却価格よって異なり、以下の計算式を使って求めることが可能です。

• 売却価格が200万円以下：売却価格×5%＋消費税
• 売却価格が200万円超え400万円以下：売却価格×4%＋2万円＋消費税
• 売却価格が400万円超え：売却価格×3%＋6万円＋消費税

たとえば3,000万円の不動産を売却したときの仲介手数料は「3,000万円× 3%＋6万円＋消費税＝105万6,000円」です。
あくまでも上限額であるため、必ずしもこの金額を請求されるというわけではありません。
しかし、ほとんどの不動産会社が仲介手数料を上限額で設定しているため、資金計画を立てる際は上限額で計算するようにしましょう。

400万円以下の空き家などを売却する際は注意が必要

400万円以下の不動産を売却する際は、仲介手数料の上限が18万円となるため注意が必要です。
不動産会社が受け取る仲介手数料は、不動産の価格が安いほど低くなる傾向にあります。
しかし、安い空き家ほど地方に立地していることが多く、物件の調査費用や人件費にコストがかかるという問題がありました。
そこで政府は「400万円以下の不動産を売却する際は仲介手数料に物件調査費用を上乗せできる」という内容の特例を制定したのです。
具体的には、売主に説明して了承を得ることで、仲介手数料として最大18万円まで請求できます。

不動産売却時にかかる費用や税金は控除などで節約できる

最後に、不動産売却にかかる費用の節約方法をご紹介します。

交通費やクリーニング費用を抑える

不動産売却にかかる費用を節約するには、交通費やクリーニング費用などの細かい出費を抑えることも大切です。
相続で取得した不動産は遠方にあるケースも多く、移動するだけで多額の交通費がかかります。
交通費に関しては、現地に出向く回数を減らせるよう不動産会社に相談してみると良いでしょう。
クリーニング費用は、ご自身でできる箇所を入念に掃除して、業者への依頼を減らすことで節約できます。

3,000万円の特別控除を利用する

自宅を売却する際には、条件を満たすことで「3,000万円の特別控除」を利用できる可能性があります。
この特例は、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できるというものです。
つまり譲渡所得が3,000万円以下であれば、特例を適用することで税金がかからなくなります。
節税効果が大きいうえ、適用条件に当てはまる方が多く利用しやすい制度です。

被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を利用する

ご自身が住んでいなくても、相続で取得した不動産を売却する際に使える特例もあります。
この特例は、相続不動産を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できるというものです。
3,000万円の特別控除と同様に節税効果が高い特例なので、条件に当てはまる場合は忘れずに適用しましょう。
いずれの特例も国税庁のホームページに詳細が記載されているため、事前に確認しておくことをおすすめします。

まとめ

不動産売却時に発生する費用の種類や相場、節約につながる控除などをご紹介しました。
不動産を売却する際には、仲介手数料のほか税金も発生します。
資金不足を防ぐためには、売却にかかる費用を事前にシミュレーションしておくことが大切です。
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