不動産を売却するときの「減価償却」とは？

不動産の売却について調べているなかで、「減価償却」という言葉を見たり聞いたりしたことがある方もいらっしゃるかと思います。
あまり馴染みのない言葉であるため、「何のことだか良くわからない」とお悩みになることも少なくありません。
そこで、こちらの記事では、減価償却とは何か、減価償却費の計算方法や注意点についてご紹介します。
東京都墨田区で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を売却するときの「減価償却」とは

減価償却とは、年月の経過や日々の使用によって価値が減少していく資産を取得した際に用いる会計上の手続きのことです。
不動産を売却する際、売却で得た利益（譲渡所得）に対して「譲渡所得税」が課税されます。
譲渡所得とは、売却金額から取得費（不動産を取得した際に発生した費用）と譲渡費用（不動産を譲渡した際に発生した費用）を差し引いた金額のことです。

減価償却の対象は建物のみ

譲渡所得を算出する際の「取得費」には、「不動産を購入したときの代金」を計上することができます。
しかし、不動産を売却する時点では、購入時よりも経年劣化により不動産の価値が下がっているとみなされるため、減価償却をおこない正しい費用を計上しなければいけません。
なお、不動産の売却において減価償却の対象となるのは、建物のみです。
建物は、築年数の経過とともに経年劣化するという考え方がありますが、土地は年月が経っても劣化しないという考え方に基づき、減価償却の対象にはなりません。

譲渡所得税はいつ誰が支払うのか

譲渡所得税は、確定申告をおこない、利益に応じた税金を納税することとなります。
確定申告の時期は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までのおよそ1か月です。
短い期間のなかで手続きを完了させる必要がありますので、前もって準備しておくことをおすすめします。
確定申告の手続きは基本的にはご自身でおこないますが、「確定申告の手続きが適切にできるか不安」という方は、税理士に依頼することも可能です。
税理士に依頼する際は、税理士に対して支払う報酬がかかり、この報酬の相場は5万円から10万円程度となります。

不動産の売却における減価償却費の計算方法

続いて、減価償却費の計算方法について確認していきましょう。

不動産の売却では「定額法」を適用する

減価償却費の計算方法には、「定額法」と「定率法」という2つの計算方法があります。
定額法とは、不動産の取得価格を法定耐用年数で割り、毎年同じ金額を減価償却していく計算方法のことです。
不動産の減価償却費は、以前は定額法と定率法のいずれかをご自身で選択することができていましたが、現在は「定額法」を適用することになっています。
なお、法定耐用年数とは、建物の価値がゼロになるまでの年数のことを言い、建物の構造や用途によって年数が定められています。
たとえば、建物の用途が住居の場合の構造ごとの法定耐用年数は、以下のとおりです。

• 木造：22年
• 鉄骨造：19～34年
• 鉄筋コンクリート造：47年

減価償却費の計算式

不動産を売却したときの減価償却費の計算式は、以下のとおりです。
減価償却費＝建物部分の購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率とは、法定耐用年数に応じて定められた割合のことを言います。
建物の用途が住居の場合の構造ごとの償却率は、木造で「0.031」、鉄骨造で「0.025」、鉄筋コンクリート造で「0.015」です。
また、経過年数とは、物件の築年数ではなく、ご自身が物件を所有した期間のことを言います。
なお、計算式の「0.9」という数字は、残存価額（法定耐用年数を過ぎても建物に残る価値）を差し引いた金額とするために、掛け合わされている数字です。

減価償却費の計算の手順

減価償却費の計算式がわかったところで、計算の手順を確認していきましょう。
ステップ①建物部分の購入代金を調べる
減価償却の対象となるのは建物部分の価格のため、まずは建物部分の購入代金を調べましょう。
購入時の売買契約書に土地と建物の価格が分けて記載されていれば、建物部分の価格をそのまま計算に使うことができます。
土地と建物の価格が分けられていない場合は、消費税額から計算することが可能です。
消費税は建物にしか課税されないため、「建物購入代金＝売買契約書に記載の消費税÷消費税率＋消費税」で算出することができます。
ステップ②購入代金以外の取得費を調べる
譲渡所得を計算するときに算出する取得費には、購入代金以外の費用も計上することができ、建物に関する取得費は、購入代金と同様に減価償却の計算が必要です。
ただし、仲介手数料や購入時の登記費用といった費用は、土地と建物の価格割合で按分する必要があります。
たとえば、土地の価格が2,000万円で、建物の価格が3,000万円の場合、仲介手数料や登記費用の「3,000万円÷5,000万円＝60％」に相当する金額は、減価償却の計算が必要です。
ステップ③償却率と経過年数を調べて減価償却費を計算する
購入代金以外の取得費が分かれば、減価償却費を求めましょう。
たとえば、建物部分の取得費が4,000万円の鉄筋コンクリート造のマンションを20年間所有している場合の減価償却費は、以下のとおりです。
4,000万円×0.9×0.015×20＝1,080万円
なお、計算時に使用する「経過年数」は、端数が6か月以上の場合は切り上げ、6か月未満の場合は切り捨てて計算をおこないます。

不動産の売却における減価償却費の注意点

最後に、減価償却費を計算するうえでの注意点を確認していきましょう。

注意点①正確に計算をおこなう

取得費と譲渡費用に計上できる費用が多いほど、譲渡所得の金額を減らすことができ、その分譲渡所得税の税額も少なくなります。
そのため、減価償却費の計算は正確におこない、適切に費用を計上できるようにしましょう。
なお、取得費については、不動産の売却金額の5％を「概算取得費」として計上することも可能です。
しかし、概算取得費の金額が実際の取得費の金額を上回るケースはほとんどないため、「無駄な税金を支払いたくないが、正確に計算できるか心配」と不安に思う方は、税理士に依頼することをおすすめします。

注意点②損益通算をおこなう場合は確定申告が必要

取得費と譲渡費用の合計金額が、不動産の売却金額を上回り、譲渡損失が発生している場合は原則として確定申告をおこなう必要はありません。
しかし、譲渡損失を損益通算する場合は、確定申告が必要です。
損益通算とは、不動産売却で発生した損失を給与所得などのほかの所得と相殺することで、所得税や住民税の納税額を減らすことができる手続きのことを言います。
節税対策として大きな効果がありますが、売却した物件が別荘や空き家であれば適用できないケースもありますので、適用条件の詳細についてはあらかじめ確認するようにしましょう。

まとめ

不動産を売却した際に適切な税金の申告をおこなうためには、減価償却費の計算が必要不可欠です。
ただし、間違えた計算をしていたり、注意点を見落としていたりすると、無駄な税金を負担してしまうことも考えられますので、ご注意ください。
「不動産売却時の減価償却についてもう少し詳しく知りたい」とお考えであれば、「株式会社アトリス」までお気軽にお問い合わせください。
株式会社アトリスでは、東京都墨田区を中心に、不動産売却のお手伝いや不動産コンサルティングをおこなっております。
皆様からのお問合せを心よりお待ちしております。