相続後に不動産売却するまでの流れと必要な手続きとは？注意点もご紹介

相続した不動産を売却するには、どのような手続きが必要なのか気になっている方もいるのではないでしょうか。
相続後に不動産売却をスムーズにおこなうためにも、手続き方法や注意点を把握しておくと良いでしょう。
そこで、不動産を相続する予定がある方に向けて、相続した不動産を売却する際の手続きや、売却時にかかる税金と注意点についてご紹介します。
墨田区周辺で不動産売却をお考えの際は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

相続後に不動産売却する際の手続きと流れ

相続した不動産を売却する際には、一通りの流れと手続きについて把握しておくと良いでしょう。
相続開始から不動産売却までの流れは以下のとおりです。

• 遺言書の有無を確認する
• 相続人を確定し遺産分割協議をおこなう
• 相続登記（名義変更）
• 不動産査定・媒介契約
• 売却活動・売買契約成立

それぞれの流れで手続き方法と必要書類などについて解説します。

①遺言書の有無を確認する

相続が発生したら、まずは遺言書の有無を確認しましょう。
遺言書がある場合は、遺言内容に沿って遺産を分割します。

②相続人を確定し遺産分割協議をおこなう

遺言書がない場合や、遺言書があっても遺産分割協議をおこなうことに相続人全員が合意すれば、話し合いによって遺産分割を進めます。
遺産分割協議で話がまとまれば、遺産分割協議書を作成し相続人全員の署名・捺印をおこないます。

③相続登記（名義変更）

不動産を相続する方が決まったら、所有者を被相続人から相続人へ変更する名義変更（相続登記）の手続きをおこないます。
仮に相続登記をおこなわなかった場合は、共有財産となるため注意が必要です。
また、不動産売却をおこなう際は共有名義ではデメリットが生じるため、必ず相続登記をおこなっておきましょう。
相続登記の手続きには、以下のような必要書類の準備が必要です。

• 相続人全員の住民票・戸籍事項証明書・印鑑証明書
• 被相続人の戸籍事項証明書・住民票の除票
• 遺産分割協議書
• 不動産の登記事項証明書
• 固定資産評価証明書

④不動産査定・媒介契約

相続登記まで終われば、不動産売却するために不動産会社へ査定を依頼します。
※墨田区エリアの査定依頼は、株式会社アリトスまでお気軽にお問い合わせください。
査定金額に納得したら、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があるため、自分に合った契約方法で締結します。

⑤売却活動・売買契約成立

不動産会社と媒介契約を結んだら、不動産会社による売却活動がスタートします。
売却活動はインターネットへの掲載や広告掲載で募集を募り、希望者には内覧を開催します。
買主が決まったら、買主と売買契約を結び不動産売却が成立します。

相続後の不動産売却でかかる税金の種類と控除・特例

相続後に不動産売却をおこなった場合は「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」などの税金がかかります。
また、不動産売却時にかかる税金の負担を減らすための控除・特例制度についてもご紹介しますので、チェックしてみてください。

不動産売却時にかかる3つの税金

不動産売却時に発生する税金を解説します。
税金①譲渡所得税
不動産売却時に利益が出れば、その利益に対して税金が課せられます。
その利益のことを「譲渡所得」と呼び、譲渡所得に課せられる税金を「譲渡所得税」といいます。
譲渡所得税は、以下の計算式で計算することができます。

• 譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
• 譲渡所得税＝譲渡所得×税率

不動産を購入した際にかかった費用（取得費）と売却時にかかった費用（譲渡費用）を、売却代金から差し引いて譲渡所得を算出します。
譲渡所得にかかる税率は不動産の所有期間によって異なり、5年以内で売却した場合は「39.63％」、5年超えで売却した場合は「20.315％」となります。
税金②印紙税
買主が見つかり売買契約を結ぶ際の売買契約書にかかる税金が、「印紙税」です。
印紙税は売却金額に応じて金額が異なり、収入印紙として売買契約書に貼付することで納税します。
税金③登録免許税
相続した不動産に抵当権が設定されていた場合は、抵当権抹消の手続きをおこなう必要があります。
その手続きにかかる税金が「登録免許税」です。
登録免許税の額は、不動産の個数×1,000円となります。

不動産売却時の税金対策に利用できる控除・特例

相続した不動産を売却する際は、以下のような控除・特例が利用できます。
取得費加算の特例
取得費加算の特例は、相続税の一部を譲渡所得を算定する際に取得費に加算できる特例です。
取得費に加算することにより譲渡所得を軽減でき、結果的に譲渡所得税の節税対策につながります。
ただし、相続開始の翌日から3年10か月以内に売却することが条件となっているため、注意しましょう。
相続空き家の3,000万円控除
相続した不動産が空き家である場合、耐震リフォームや解体して更地にしてから売却した場合に、譲渡所得から最大で3,000万円控除されます。
つまり譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金が課せられないということになります。
ただし、前述でご紹介した取得費加算の特例と併用することができないため、注意が必要です。

相続後に不動産売却をする際の注意点

最後に、相続した不動産を売却する際の注意点を確認しておきましょう。

注意点1：相続登記をしなければ売却できない

前述のとおり、不動産売却する際は相続登記をおこなう必要があります。
相続登記は、不動産の名義を相続人へ変更し、法務局の登記データを変更する手続きです。
なお、2024年4月からは相続登記の申請が義務化されます。
そのため、相続した不動産の相続登記をおこなっていない場合は、早めにおこなっておくことをおすすめします。

注意点2：不動産売却後に契約不適合責任に問われることがある

相続した不動産の状態を把握せずに、そのまま不動産売却してしまうと、売却後に「契約不適合責任」に問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、契約書に記載されていない瑕疵や欠陥が見つかった場合に、売主が負う責任のことです。
たとえば、雨漏りやシロアリなどが該当します。
そのため、不動産売却する際はトラブルに発展しないためにも、専門家に調査してもらうことをおすすめします。

注意点3：遺産分割協議は十分に話し合いをおこなう

遺産分割協議では、相続人全員で十分に話し合いをおこなうことが重要になります。
不動産の遺産分割方法で揉めたり、売却に難色を示す方もいるでしょう。
また、協議で話し合いがまとまらない場合に備えて、専門家など第三者に介入してもらうのもおすすめです。

まとめ

相続した不動産を相続する際の流れと手続き、また売却時にかかる税金や注意点についてご紹介しました。
相続した不動産の売却をお考えの場合は、必ず相続登記をしておきましょう。
また、契約不適合責任に問われることがないように、事前に専門家による調査をおこなっておくことをおすすめします。
私たち「株式会社アリトス」は、墨田区周辺での不動産売却のサポートをおこなっています。
相続した不動産を売却する際も、お気軽にご相談ください。