不動産の相続時はトラブルに注意しよう！事例と解決策は？

不動産相続では、相続人同士のトラブルに注意が必要です。
仲が良かった身内であっても、相続で揉めてしまい、関係性を修復できなくなるケースも珍しくありません。
今回は不動産相続でよくあるトラブルについて解説します。
墨田区で土地や建物を相続する予定の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続時に相続人同士でトラブルになるケース

まずは、不動産相続時に、相続人同士でトラブルになるケースを解説します。

相続人が多く遺産分割協議がまとまらない

相続人同士のトラブルとしてまず挙げられるのが、相続人が多く、遺産分割協議がまとまらないことです。
不動産などの財産を相続する際、有効な遺言書がない場合は、相続人同士で遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、誰がどの財産をどのくらいの割合で取得するかを話合うことです。
相続人が多いほど意見が割れる可能性が高く、話合いが長引く恐れもあります。
遠方にいたり、連絡が取れなかったりする場合は注意が必要です。

被相続人が認知していた子どもがいる

不動産相続時に、被相続人が認知していた子どもや、再婚相手との間に生まれた子どもが名乗り出てくることもあります。
「知らないうちに認知していた子どもがいた」というケースもあるでしょう。
そのような場合、遺産分割協議がまとまっても白紙になる恐れがあります。

同居していた方と揉めてしまう

同居していた方と揉めてしまうことも、起こり得るトラブルのひとつです。
被相続人との同居によって財産の維持に寄与したと考え、自宅の相続を望む可能性があります。
財産が不動産しかない場合や、不動産がもっとも高い価値を持っていると、誰が取得するかでトラブルになるかもしれません。
民法では、被相続人の財産の維持や増加に特別の寄与をした親族であれば、特別寄与料を請求できるとされています。
特別寄与料は、法定相続人でない親族も対象となるのが特徴です。
そのため、相続人以外の親族の方が被相続人の介護をしていたケースでは、不動産の相続を主張できます。

遺言書を作成する

不動産相続時、相続人同士のトラブルを回避するためには、遺言書の作成がおすすめです。
相続人が多かったり、相続財産が不動産のみだったりする場合、法定相続だけでは解決できないことがあります。
また、親が再婚している場合は、元気なうちに事実を確認しておくことも大切です。
なかなかいいにくいことですが、相続発生後に揉めてしまわないよう、今できることはやっておくべきといえます。

相続した不動産を平等に分けようとしてトラブルになるケース

続いて、相続した不動産を平等に分けようとするがゆえに、トラブルになるケースを解説します。

ひとつの不動産を平等に分割したい

相続人同士で公平性を保つため、不動産を平等に分割しようとお考えの方も多いことと思います。
しかし、不動産は現金や預貯金のように、物理的に分割するのは困難です。
不動産には評価額を決める方法が複数あるため、評価方法を巡るトラブルも懸念されるでしょう。

不動産の分割方法

不動産を分割する方法は、下記のとおりです。

• 換価分割
• 現物分割
• 共有分割
• 代償分割

換価分割とは、不動産を売却して売却金を平等に分けることです。
たとえば相続人がAさん・Bさん・Cさんの3人で、相続した土地を3,000万円で売却したとします。
Aさん・Bさん・Cさん、それぞれが1,000万円ずつ取得するのが換価分割です。
1円単位で分割できるのが、換価分割のメリットといえます。
現物分割とは、ひとつの土地を3つに分筆し、Aさん・Bさん・Cさんがそれぞれ所有することです。
しかし、土地の形状や接道状況、方位などにより、真の意味で同等の価値になるとは限りません。
また、分筆によってひとつひとつの土地が小さくなると、活用したり売却したりしにくくなり、資産価値が下がる恐れもあります。
そのため、土地は平等に分けるのが困難といえるでしょう。
共有分割とは、ひとつの不動産を相続人同士で共有することです。
Aさん・Bさん・Cさんの3人で共有する場合、それぞれの持ち分は3分の1ずつとなります。
平等に分割できそうに思えますが、その不動産を活用する際は、共有者全員の同意が必要です。
何世代にも渡って相続が発生すると、相続人が雪だるま式に増え、ますます活用できない土地となってしまうでしょう。
また、固定資産税の納付を巡ってトラブルになることもあります。
固定資産税の納付書は、代表者に対して送付されます。
そのため、支払いの時期になると、ほかの共有者から負担分を徴収しなければなりません。
納期ごとに煩わしい思いをするのも、共有分割のデメリットとなります。
代償分割とは、不動産を誰か1人が相続し、その代わりにほかの相続人に代償金（代償財産）を支払うことです。
たとえば、Aさんが3,000万円の不動産を取得した場合、BさんとCさんそれぞれ1,000万円を渡せば平等になります。
ただし、Aさんに代償金（代償財産）を支払う資金力がないと、代償分割は難しくなります。

トラブルを回避するためには換価分割を検討しよう

トラブルを回避するためには、換価分割がもっとも適しているといえます。
換価分割以外の方法には、メリットだけでなくデメリットも多いからです。
平等に分けられるので、公平性を保った不動産相続をおこなえます。

相続した不動産の名義変更ができていないためにトラブルになるケース

最後に、相続した不動産の名義変更ができていないために、トラブルになるケースを解説します。

前の世代のまま名義変更されず放置されていた

遺産分割協議がまとまったあと、名義変更がされていないことにきづくことがあります。
名義変更がされておらず、何世代か前のままだったケースも少なくありません。
当時の被相続人が亡くなった際に作成された、遺産分割協議書があれば良いのですが、ない場合は再度作成しなければなりません。
相続人全員の署名と捺印を貰う必要があるほか、登記関係の書類の準備も必要です。
何世代にも渡って相続が発生している場合、全員の連絡先を調べる必要もあるでしょう。
たくさんの相続人で共有状態になっている不動産は、メガ共有と呼ばれます。
名義変更はこれまで任意の手続きで、かつペナルティーも生じなかったため、放置されている不動産が多いのが現状です。
名義変更は今後義務化されるため、放置される不動産は少なくなるといえます。

生前に登記の情報を確認しておく

名義変更によるトラブルを回避するためには、被相続人の生前に、登記の情報を確認しておくのがおすすめです。
いざ不動産を相続しようとしたとき、前の世代のまま名義変更されず放置されていると、手続きに多くの手間と時間がかかります。
現在はインターネットで登記情報を確認（有料）することも可能なので、あらかじめ調べておくと良いでしょう。
また、先述したとおり、相続時に名義変更をしないと、将来トラブルになるリスクが高まります。
そのため、相続時には名義変更をおこなうことが大切です。

まとめ

不動産相続におけるトラブルは、決して他人事ではありません。
起こり得るトラブルやその解決策を知っておけば、円満な相続を目指せるでしょう。
墨田区の不動産売却なら「株式会社アリトス」へ。
不動産売却だけではなく、土地活用のご提案も可能です。
税理士・弁護士と連携し、スムーズにお客様の問題を解決していきますので、お気軽にお問い合わせください。