不動産売却における譲渡所得の計算方法！取得費や譲渡費用とは？

土地や建物などの不動産を売却し譲渡所得が生じると、譲渡所得税という税金が課税されます。
譲渡所得とは、不動産売却で得た利益（儲け）のことです。
では譲渡所得はどのように計算すれば良いのでしょうか。
今回は、不動産売却における譲渡所得の計算方法と、取得費や譲渡費用に該当する費用を解説します。
墨田区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における譲渡所得の計算方法

まずは、不動産売却における譲渡所得の計算方法を解説します。
先述したとおり、譲渡所得とは土地や建物を売却して生じた利益のことです。
ただし「譲渡所得=不動産売却で得た総収入」ではなく、取得費や譲渡費用などを差し引いた金額を指します。
不動産は購入する際に対価を支払い、売却する際にも費用がかかるため、そのような事情が加味されるからです。
譲渡所得は、下記の計算方法で計算します。
不動産売却で得た総収入-（取得費+譲渡費用）
それぞれどのような費用なのか見ていきましょう。

不動産売却で得た総収入とは

譲渡所得の計算方法を見ると、不動産売却で得た総収入から経費を差し引くことになります。
ここでいう総収入とは、買主から支払われた金額のことです。
売却によって買主からいくら支払われたのかを、計算方法に当てはめます。

取得費とは

取得費とは、売却する不動産を購入した際に支払った費用です。
土地や建物といった不動産は、購入時にもさまざまな費用がかかります。
そのため、譲渡所得を計算する際は、購入時にかかった費用を取得費として当てはめることになります。
しかし、相続で取得した不動産を売却する場合など、取得費が不明な場合も珍しくありません。
そのようなときは概算取得費として、売却価格の5％を計上することが可能です。
実際に支払った取得費と概算取得費を比べて、高いほうを用いることもあります。

譲渡費用とは

譲渡所得の計算方法にある譲渡費用とは、不動産売却でかかった費用のことです。
先述したとおり、不動産は購入時だけでなく売却時にもさまざまな費用がかかります。
そのため、譲渡所得の計算方法では、譲渡費用も経費として計上するのが一般的です。

建物は減価償却費を差し引く

建物は、新築してから少しずつ資産価値が減るため、購入時の価格をそのまま計上することができません。
そのため、譲渡所得を計算する際、建物は減価償却費を差し引く必要があります。
減価償却費とは、経年劣化によって減少した分の価値を数字に表したものです。
減価償却費の計算方法には定額法と定率法があり、一般的には定額法が用いられます。
計算方法は下記のとおりです。
購入代金×0.9％×償却率×経過年数
償却率は、不動産の構造によって異なります。
一般的な一戸建てに多い木造建築の場合、償却率は0.031％です。

不動産売却における譲渡所得で取得費に該当する費用

続いて、不動産売却における譲渡所得で、取得費に該当する費用を解説します。

仲介手数料

取得費に該当するものとしてまず挙げられるのが、仲介手数料です。
仲介手数料は不動産会社に支払う報酬のことで、売却価格によって異なります。
仲介手数料は取得費のなかでも大きな割合を占める費用なので、領収書は捨てずに保管しておきましょう。

登録免許税

登録免許税も、取得費に該当します。
登録免許税とは、所有権移転登記にかかる費用です。
所有権移転登記は専門的な知識を要する場面が多いため、司法書士に依頼するのが一般的といえます。
司法書士に対する報酬も、取得費として計上することが可能です。

リフォーム費用

築年数の経過した物件や劣化が激しい物件を購入後、リフォームした方もいらっしゃることと思います。
リフォーム費用も、取得費として計上することが可能です。
ただし、維持修繕にかかった費用は家事費用（生活費）となるため、取得費に含めることができません。

借り入れ金の利子

借り入れ金の利子も、譲渡所得の取得費に該当します。
ただし、借り入れ日から使用開始までのものです。
そのため、使用開始後の利子は取得費として計上できないので注意しましょう。
また、ローン保証料や火災保険料も取得費の対象外です。

不動産取得税

不動産を購入すると、不動産取得税がかかります。
毎年課税されるわけではなく、取得した際に1度だけ課税される税金です。

固定資産税清算金

固定資産税清算金も、譲渡所得の計算時に、取得費として計上することが可能です。
不動産を所有していると、毎年1月1日時点の所有者に対して固定資産税が課税されます。
そのため、年の途中で不動産売却した場合、起算日の前後で、固定資産税を精算するのが一般的です。
まずは売主が1年分を支払い、売却時に、買主から引き渡し後の期間の固定資産税を支払ってもらいます。

印紙税

印紙税とは、売買契約書に対して課税される税金です。
売買契約書に収入印紙を貼り付け、消印にによって納税します。
ちなみに印紙税は、契約金額によって納める税額が異なる税金です。

不動産売却における譲渡所得で譲渡費用に該当する費用

最後に、不動産売却における譲渡所得で、譲渡費用に該当する費用を解説します。

仲介手数料

譲渡所得の取得費として含められる仲介手数料は、譲渡費用として計上することも可能です。
仲介手数料は売却金額に応じて金額が異なるものの、売却時にかかる費用の多くを占めます。
速算できる計算式がありますが、実際に支払った仲介手数料が譲渡費用となります。

測量費

測量とは、売却する土地の面積を明確にしたり、曖昧な境界を確定したりすることです。
測量は個人でおこなうのは難しく、土地家屋調査士に依頼するのが一般的なので、その報酬として測量費がかかります。
ただし、売却のための測量でない場合は計上できません。
たとえば「将来売却するときのために測量しておこう！」「隣地とトラブルになりそうだから、今のうちに境界を確定しておこう…」といったケースです。
不動産売却のためにおこなった測量費が、譲渡所得の譲渡費用として計上できます。

解体費

土地の売却では、築年数が経過している建物や倒壊の恐れがある場合、建物を売主側の負担で解体することがあります。
その際の解体費用は、譲渡費用に該当するのが一般的です。
ただし、解体が売却する日より前におこなわれた場合などは、譲渡費用として認められない可能性があります。

印紙税

売却時の売買契約書に課税される印紙税も、譲渡所得を計算する際の譲渡費用のひとつです。
購入時と同様、売却時は買主と交わす売買契約書に、収入印紙を貼り付ける必要があります。
売却価格によって、納める税額（貼り付ける収入印紙）が異なるため注意しましょう。

広告料

買主を探すために広告を出した場合、その費用は譲渡費用として取り扱われるのが一般的です。
ただし、広告を出してから数年後に不動産売却した場合や、その広告とは関係なく売却に至った場合などは認められない可能性があります。
不動産売却のために出した広告料が、譲渡所得の譲渡費用として計上できます。

まとめ

不動産売却における譲渡所得は、取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。
そのため、譲渡所得の計算方法とともに、どの費用が計上できるのかを把握しておくことがポイントです。
取得費や譲渡費用に該当するか分からないものは、売却時にご相談ください。
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