未登記の不動産が生じる理由とは?未登記不動産を相続する方法も解説

2023-10-31

未登記の不動産が生じる理由とは?未登記不動産を相続する方法も解説

この記事のハイライト
●これまで相続登記は任意の手続きだったため未登記の不動産が存在する
●そのままの状態で放置すると売却や所有権の主張が難しいなどのデメリットが生じる
●未登記の不動産を相続する場合は相続人を特定し遺産分割協議をおこなう必要がある

土地や建物を相続した場合、被相続人から相続人への名義変更(相続登記)が必要です。
しかしなかには、過去の登記がきちんとされていない不動産も存在します。
では、なぜ未登記の不動産が生じるのでしょうか。
今回は、未登記の不動産が存在する理由やそのままにするデメリット、未登記の不動産を相続する方法について解説します。
墨田区で未登記の不動産を所有している方や、未登記の不動産を相続する予定のある方はぜひ参考になさってください。

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相続時に未登記の不動産が生じる理由とは?

相続時に未登記の不動産が生じる理由とは?

まずは、相続時の未登記の不動産とはなにか、生じる理由について解説します。

未登記の不動産とは?

そもそも未登記の不動産とは、登記記録が存在せず、登記簿がまだ作成されていない状態の不動産のことです。
不動産は住んでいる方が所有者とは限らないため、登記記録で誰のものかを確認します。
しかし未登記の不動産は登記記録に情報がないため、所有者が誰なのかわかりません。
そのため所有権や抵当権を示すことができず、売却や相続など、法的な手続きが必要な場合に不都合が生じます。
一般的に登記記録は以下の3部分に分かれて記録されます。

  • 表題部
  • 甲区
  • 乙区

表題部には、土地や建物の所在や地番、種類や面積など、不動産を特定するための情報が記録されています。
また甲区には不動産の所有者が、乙区には抵当権などの不動産に設定されている所有権以外の権利が記録されており、この3つの部分で不動産を識別できるようになっています。
登記記録は最初に表題部が作成され、そのあとに甲区、乙区という順序で作成されるのが特徴です。
しかし未登記の不動産はそもそも表題部がつくられていないため、甲区も乙区もなく、登記そのものが存在しないということになります。
ではなぜ未登記の不動産が発生するのでしょうか?

未登記の不動産が生じる理由1:表題部登記をしなくてもペナルティがないため

実は建物を新築・増築・解体した場合には、表題部の登記を1か月以内に申請する義務があります。
また未登記のまま放置していると、10万円以下の過料に処される可能性もあります。
しかし実際には過料が課されたケースはほとんどなく、令和5年現在もペナルティや罰則が実質的にはありません。
そのため未登記の状態で放置される土地や建物が増え、さまざまな社会問題を引き起こしています。

未登記の不動産が生じる理由2:昔は自己資金で家を建てるのが一般的だったため

昔は自己資金で家を建てるのが一般的だったことも、理由のひとつです。
今は家を建てる場合、住宅ローンを組むのが一般的となります。
登記によって所有権や抵当権を明確にし、その情報をもとに住宅ローンを組むため、登記は必ずおこなわなくてはなりません。
しかし昔は住宅ローンを組まずに家を建てるのが一般的だったため、相続の発生時に未登記だったことがわかるケースも多いです。
登記には費用や手間がかかるので、手続きをあえてする方が少なかったことも理由のひとつと言えます。

未登記の不動産が生じる理由3:増築部分の登記を忘れていたため

また増築部分の登記を忘れていたことも、理由のひとつに挙げられます。
登記簿の表題部には面積などの情報も記載されているため、新築時だけでなく増築時にも登記記録の変更が必要です。
しかし新築時に一度は登記をおこなったものの、増築した部分の登記を忘れていたというケースは少なくありません。
このようなケースでは、建物の一部のみが未登記という状態になっています。

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未登記の不動産はそのままでも良い?相続時に登記しないデメリット

未登記の不動産はそのままでも良い?相続時に登記しないデメリット

相続登記はこれまで任意の手続きでしたが、令和6年4月1日より義務化されることになりました。
義務化に至った理由は、先述のとおり、所有者不明の土地や空き家が増えたためです。
所有者不明の土地や空き家をそのまま放置してしまうと、災害対策の工事や公共用地としての買取が難しくなります。
相続登記が義務化されると、相続人は相続の開始および所有権取得を知った日から3年以内に、相続登記をおこなわなければならなくなります。
正当な理由がなく怠った場合、10万円以下の過料が科せられる可能性があるため注意が必要です。
改正法の施行日以前に発生した相続も対象となり、改正法の施行日または相続により所有権の取得を知った日から、3年以内に登記しなければなりません。
そのままの状態で不動産を所有している方は、早めに相続登記をおこないましょう。

未登記の不動産をそのままにするデメリット

未登記の不動産をそのままにするデメリットは、下記のとおりです。

  • 売買しにくい
  • 権利が主張できなかったり複雑になったりする
  • 違法な状態となってしまう

デメリットとしてまず挙げられるのが、売却しにくくなることです。
不動産取引は、その不動産の所有者以外はおこなえません。
被相続人の名義のまま放置してしまうと、賃貸物件として貸し出したり、担保に入れたりすることが難しくなります。
相続後、すぐに売る予定がなかったとしても、将来売却する際に大変な手間と時間がかかることになります。
そのため相続後はそのままにせず、名義変更をおこなうことが大切です。
また第三者に対して「これは自分のものです!」と、権利を主張することができません。
相続で土地を取得してそのままの状態にしていると、ほかの相続人が持分を登記し、知らない間に売却してしまう可能性があります。
未登記がゆえに権利を主張できないのは、大きなデメリットとなるでしょう。
さらに今後は違法状態になることも、デメリットのひとつです。
先述のとおり、令和6年4月1日より相続登記は義務化されることになっています。
正当な理由がないのにも拘わらず手続きをしなかった場合、罰則が生じるため注意が必要です。

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未登記の不動産を相続する方法

未登記の不動産を相続する方法

最後に、未登記の不動産を相続する方法を解説します。
方法1:表題部登記をおこなう
相続登記をおこなうには、まずは表題部登記をおこなう必要があります。
表題部登記は、土地家屋調査士に依頼するケースが一般的です。
無事に表題部登記が済めば、相続登記の手順へ進むことができます。
方法2:相続人を探す
次に遺産分割協議のために、その不動産の相続人を探し出しましょう。
たとえば土地の所有者が10年以上前に亡くなった祖父だった場合、祖父の相続人となる方を全員探さなくてはなりません。
もし連絡が取れない場合は、祖父の戸籍謄本を使って所在地を特定しなければならないため、手間と時間がかかる場合があります。
方法3:遺産分割協議をおこなう
祖父の相続人が見つかり次第、全員で遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議では、誰がどの財産をどのくらいの割合で取得するのかを、相続人全員で話し合います。
話し合いがまとまり次第、遺産分割協議書を作成し、全員の署名と実印での押印をもらいます。
しかし権利でトラブルが生じるケースも少なくないので、話がまとまらない場合は専門家に相談するのもひとつの方法です。
方法4:登記をおこなう
遺産分割協議書が完成したら、必要書類を揃えて相続登記の手続きをおこないます。
相続にともなう所有権移転の手続きが、いわゆる相続登記です。
申請は、その不動産の所在地を管轄する法務局に対しておこないます。

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まとめ

不動産の登記は法律で義務付けられていますが、登記をしなくてもペナルティがなく、とくに不便しないケースも多いため、未登記の不動産が数多く存在します。
しかし今後は相続登記が義務化されるため、未登記の不動産を相続する場合は、表題部の登記と相続登記をおこなう必要があります。
その際、相続人を探したうえで遺産分割協議をおこなう必要がありますが、手続きに手間取ることも多いため、不動産会社や専門家に依頼することも検討してみてはいかがでしょうか?
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