底地は売却が難しい?売却するメリット・デメリットや売却方法を解説

2023-12-26

底地は売却が難しい?売却するメリット・デメリットや売却方法を解説

この記事のハイライト
●底地とは借地人に貸して地代収入を得る「借地権付きの土地」のこと
●底地を売却すると固定資産税等の納税義務がなくなるなどのメリットがある
●借地人に売却する方法や借地人の協力を得て土地と建物を同時に売却する方法などがある

所有する土地を第三者に貸し出している場合、どのように売却すれば良いか迷うところでしょう。
とくに「底地」は売却が難しいため、注意が必要です。
本記事では、具体的に底地とはなにか、底地を売却するメリット・デメリットや売却方法について解説します。
墨田区で底地の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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売却が難しい「底地」とは?

売却が難しい「底地」とは?

底地とは、第三者に土地を貸している状態にある「借地権付きの土地」を指します。
所有者(地主)は、第三者に土地を貸す代わりに収益を得るため「貸地」とも呼ばれます。
具体的には、土地を借りる方(借地人)に対して土地の借地権を提供し、その見返りとして地代を受け取る形態の土地のことです。

底地権と借地権とは

底地権とは、底地の所有者が土地を貸し出して地代を得る権利のことです。
一方、借地権とは、借地人が支払った地代と引き換えに土地に家や建物を建てることができる権利を指します。
つまり、底地の所有者は、地代を得る代わりに、土地を使用することができません。
たとえば、Aさんが所有する土地をCさんに貸し、Cさんがその土地に建物を建てた場合、土地の所有権はAさんにありますが、建物の所有権はCさんにあります。
このように、底地は土地と建物の所有権が別々になるのが一般的です。
したがって、土地の固定資産税や都市計画税は底地の所有者に納税義務がありますが、建物の固定資産税等は、所有者である借地人が負担します。

底地の売却の難しさ

底地の所有者は、借地人の同意なしに勝手に土地を使うことはできません。
さらに、借地人は「借地借家法」によって保護されているため、借地権が設定されると、一方的に契約を解除するのは困難です。
そのため、底地は借地権の存在や法的な保護により、売却が難しいです。
底地権と借地権という2つの異なる権利が存在することが、底地の資産価値を下げ、売却を複雑にしています。
底地を売却するには、これらの権利関係を考慮し、適切な法的手続きを踏む必要があります。

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底地を売却するメリット・デメリットとは?

底地を売却するメリット・デメリットとは?

底地の売却を検討する際には、以下のメリットとデメリットを十分に理解し、将来の計画と照らし合わせて判断することが重要です。

底地を売却するメリット

底地を売却すると、土地部分の固定資産税や都市計画税の納税義務から解放される点がメリットです。
借地人が税金を支払う契約を結んでいる場合でも、最終的な納税責任は土地の所有者にあります。
売却すれば所有権は買主に移るため、税金の滞納リスクを回避することができます。
また、将来のトラブルを回避できる点もメリットです。
たとえば、土地の所有権が相続により複数人に分割された場合、管理や売却が困難になります。
共有名義になると、売却には共有者全員の同意が必要となり、意思決定が複雑になる可能性が高いです。
また、相続人が底地を理解していない場合、不要な土地を持つことになり、不動産としての価値を活用できないことがあります。
底地の所有者が元気なうちに売却すれば、これら相続によるトラブルを防ぐことが可能です。
底地の地代収入が少ない場合は、土地を売却し現金化すると、より有利な不動産投資やそのほか投資に資産を分散することができます。

底地を売却するデメリット

一方でデメリットは、資産価値が低下し、売却が難しい点です。
底地は、借地権によって所有者の土地利用が制限されるため、一般的な土地と比べて資産価値が低くなります。
借地権の存在は、潜在的な購入者にとってネガティブな要素となるからです。
そのため、不動産市場に売り出しても、買主が見つかりにくい傾向にあります。
また、底地の売却により、長期間にわたる安定した地代収入が失われる点もデメリットです。
底地は地代以外にも契約更新料などの収入も得られます。
底地からの地代収入が高い場合、その収入源を失うことは大きな損失となる可能性があります。
底地を売却した後の資金計画や収入源の再構築が必要になるため、売却前に十分な計画が必要です。

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底地を売却する方法とは?

底地を売却する方法とは?

前述のとおり、売却が難しい底地ですが、方法によってはスムーズに売却することも可能です。
売却方法は、底地の特性、売主の状況、市場環境に応じて選ぶことが重要です。
適切な方法の選択により、売却の成功率を高めることができます。
底地の売却方法は、以下の5つです。

①借地人に売却する方法

底地を借地権を持つ借地人へ売却すると、借地人は土地の所有権が得られるため、双方にとってメリットがあります。
借地人は底地の所有権を得ると建物所有以外にも自由に土地を使用できるメリットがあるため、第三者に売却するよりも高い売却価格で交渉できる可能性があります。
借地人への売却を成功させるには、積極的にコミュニケーションを取るのがポイントです。
交渉する際は、購入意向や売却時期、価格設定について、両者間でしっかりと話し合う必要があります。

②不動産会社に売却する方法

底地の買取をおこなっている不動産会社に売却するのも1つの手です。
不動産会社に買取を依頼すれば、市場で売却するよりも早く売却することが可能です。
ただし、売却価格は更地よりも低くなる傾向にあります。
まずは、買取査定を依頼し、査定額を見てから検討すると良いでしょう。

③投資家に売却する方法

不動産投資家に売却する方法もあります。
底地は地代収入を得られるため、不動産投資家が価値があると判断した場合、良い条件での売却が期待できます。
投資家への売却を成功させるポイントは、土地の境界が明確であること、借地人との契約状況が明確であることの2点です。
土地の境界や契約状況が曖昧だとトラブルに発展するリスクがあるため、上記2点は投資家にとって重要な判断材料となります。

④底地の所有者と借地人で同時に売却する方法

底地の所有者と借地人が協力して、土地と建物を同時に売却する方法もあります。
土地と建物をセットで売却すれば権利関係が複雑でなくなるため、より高い価格での売却が可能です。
ただし、売却益の配分について両者間でトラブルが発生しないよう、事前に詳細な合意を形成することが大切です。
個人間での話し合いだとこじれるリスクがあるため、まずは不動産会社や弁護士に相談することをおすすめします。

⑤底地と借地権を等価交換して売却する方法

土地が広い場合は、底地と借地権の一部分を等価交換し、それぞれが完全所有権を持つ状態に土地を分ける方法もあります。
等価交換で土地を分ければ、それぞれ自由に土地を利用・売却することが可能です。
また、等価交換後は借地権のついていない一般的な土地として扱われるため、売却が容易になります。
ただし、土地を分けるのが難しい場合もあるため、まずは不動産会社や弁護士に相談しましょう。

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まとめ

底地とは、借地権付きの土地のことです。
底地を売却すると固定資産税等の納税義務がなくなるなどのメリットがありますが、地代収入が得られなくなるなどのデメリットもあります。
借地人や不動産会社、投資家に売却する方法や借地人の協力を得て土地と建物を同時に売却する方法、底地と借地権を等価交換して売却する方法があります。
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