不動産のリースバックとは？仕組みやリバースモーゲージとの違いを解説！

自宅を売却してまとまった資金が欲しいけれど、生活環境を変えたくないとお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
このような場合に、自宅を売却したあとも賃貸として住み続けられる「リースバック」があります。
この記事では、リースバックの仕組みとメリット・デメリット、リバースモーゲージとの違いなどを解説します。
墨田区で不動産売却をご検討中の方や、住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひ参考になさってください。

自宅を活用した資金調達方法の1つ「リースバック」の仕組みとは

リースバックとは、自宅を活用した資金調達方法の1つです。
メディアで取り上げられることも増え、なんとなく名前は知っているという方も多いでしょう。
はじめに、リースバックの仕組みについて解説します。

リースバックとは

自宅を売却して現金を得た後も、そのまま住み続けられるというサービスをリースバックといいます。
具体的には、売却後に不動産会社と賃貸借契約を締結し、賃貸物件として住み続ける仕組みです。
自宅を売って賃貸物件として利用することから「セールアンドリースバック」とも呼ばれています。
また、契約の種類によっては売却した自宅を買い戻し、再度所有権を手にすることも可能です。

リースバック契約の流れ

自宅をリースバックする場合の具体的な流れは以下のとおりです。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 不動産会社に自宅を売却する
• 不動産会社から売却代金を受け取る
• 不動産会社と賃貸借契約を結ぶ
• 毎月家賃を支払って住み続ける

リースバックをすると決めたら、ます不動産会社に査定を依頼しましょう。
金額に納得できたら、売買契約を締結して売却代金を受け取ります。
住宅ローンの返済が残っている場合は、受け取った売却代金で完済するのが一般的です。
その後、同じ不動産会社と賃貸借契約を結び、月々の家賃を支払いながら住み続けるといった流れです。

リースバックの活用がおすすめな方

リースバックは、以下のような方におすすめです。
生活環境を変えたくない
まとまった資金が欲しいけれど、住み慣れた家を手放すのは嫌という方も多いでしょう。
リースバックであれば売却後もそのまま住み続けられるため、生活環境が変わりません。
子どもがいる場合でも、学区や友好関係などが変わらず、今までと同じように思い出のつまった家で生活できます。
老後資金を確保したい
リースバックは、老後の生活資金を確保するために利用する方も多いです。
一般的な売却のように、新居の確保や引越し費用の準備も必要ありません。
また、住宅ローンの返済が苦しくて老後資金を貯められない場合にもリースバックは有効です。
リースバックの売却代金でローンを返済すれば、家計収支の改善につながるでしょう。
売却したことを周囲に知られたくない
売却したことを近隣住民に知られたくない場合も、リースバックがおすすめです。
リースバックでは売却活動が不要なため、広告や内覧の様子を見られて、周囲に売却を知られる心配がありません。
また売却後もそのまま住み続けられるので、自分で言わない限り売却したことを知られることはないでしょう。

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リースバックで自宅を活用するメリット・デメリットとは

続いて、リースバックを利用するメリットをデメリットを解説します。

メリット1.売却後も住み慣れた家に住める

リースバックの大きなメリットは、売却後も住み慣れた家に住めることです。
一般的な不動産売却であれば、売却した自宅は第三者のものになるため、売主は退去しなければなりません。
リースバックの場合は、売却後も同じ家に住み続けられるので、これまでの生活環境を変えずに済みます。
引越しにかかる費用や時間を節約できる点もメリットといえるでしょう。

メリット2.維持費がかからない

土地や建物などの不動産を所有していると、固定資産税や火災保険、メンテナンス費用といった維持費がかかります。
住宅ローンの返済がある場合は、維持費を払い続けるだけでも家計の負担になるでしょう。
自宅をリースバックすれば、所有権が不動産会社へ移るため、これら費用の負担がなくなります。
基本的には家賃の支払いのみとなり、修繕などの突発的な出費が不要になるため、家計の負担が軽減されるでしょう。

デメリット1.売却価格が相場よりも低い

一般的な不動産売却では、エリアの相場や過去の取引事例などを参考に売却価格を決めます。
リースバックの場合は利回り重視で設定されるため、売却価格が市場価格よりも安くなりやすい点がデメリットです。
また、相場より高く売却できたとしても、リースバックの家賃と売却価格は比例するため、高値で売却すれば家賃も高くなります。
高く売却できれば良いと考えるのではなく、家賃のことも考慮したうえで、納得のいく査定額を提示する不動産会社を探しましょう。

デメリット2.いつまでも住み続けられるとは限らない

リースバックの賃貸借契約は「定期借家契約」で締結されるケースがほとんどです。
定期借家契約とは、契約期間があらかじめ決められており、原則として更新ができない賃貸借契約です。
借主と貸主それぞの合意があれば再契約も可能ですが、合意が得られない場合は退去しなければなりません。
できるだけ長く住み続けたいと考える方は、契約期間の定めがない「普通借家契約」を検討されると良いでしょう。

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リースバックとリバースモーゲージとの違いとは

リースバックと似たサービスに「リバースモーゲージ」があります。
リバースモーゲージも自宅を活用して資金を調達する方法ですが、両者は仕組みや特徴が大きく異なります。
2つを混同してしまわないよう、どのような点が異なるのかを確認しておきましょう。

資金の調達方法

先述したように、リースバックは自宅を売却して資金を調達する方法です。
一方でリバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借りて資金を調達する方法です。
自宅を活用して資金を得ることは同じですが、調達するまでの過程が両者ではまったく異なります。
なお、リバースモーゲージは、資金を得てそのまま住み続けたあと、契約者が死亡した際に自宅を売却して資金を返済する仕組みです。
契約者が生存中は、毎月利息分のみを支払います。

対象物件

リースバックは、一戸建てやマンション、店舗、事務などなどさまざまな物件で利用できます。
一方でリバースモーゲージは、対象が「一戸建てのみ」となっているケースがほとんどです。
また一戸建てであっても、地域や立地、建物の状況などで対象外になることもあります。

所有権移転のタイミング

所有権移転のタイミングも、リースバックとリバースモーゲージの大きな違いです。
リースバックの場合、不動産会社へ自宅を売却するため、その時点で所有権が移行します。
所有権が移転することで、売主はリースバックによる売却代金を一括で受取ることができるのです。
一方でリバースモーゲージは、自宅を担保にしているだけなので所有権が変わることはありません。
リバースモーゲージの場合、契約者が亡くなり家を売却するタイミングに所有権が移転します。

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まとめ

リースバックは、自宅を売ってまとまった資金を得たあとも、生活環境を変えたくないという方におすすめのサービスです。
売却価格は相場よりも低くなる傾向にありますが、引越し費用や新居の確保が不要など多くのメリットがあります。
とはいえ、大切な不動産を売却して所有権を手放すことになるため、利用するかどうかは慎重に検討しましょう。
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