不動産売却後の確定申告が不要なケースとは?特例の適用要件についても解説

2024-03-26

不動産売却後の確定申告が不要なケースとは?特例の適用要件についても解説

この記事のハイライト
●不動産売却後の確定申告は、譲渡所得がマイナスであれば原則は不要である
●譲渡所得があっても確定申告をせずにいると、無申告加算税などペナルティがある
●確定申告をしたうえで適用要件を満たしていれば、節税効果のある特例が利用できる

不動産を売却すると、確定申告が必要です。
しかし、確定申告が不要なケースもあることをご存じですか?
ただし、確定申告が不要とされるケースでも、節税効果のある特例を利用するのであれば確定申告が不可欠です。
そこで今回は、不動産売却時に確定申告が不要かどうかを確認する方法や、確定申告を忘れた場合のリスクや対処法、確定申告に関わる特例について解説します。
墨田区で不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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不動産売却後の確定申告が必要か不要かを確認する方法とは

不動産売却後の確定申告が必要か不要かを確認する方法とは

不動産を売却すると、確定申告が必要なケースと不要なケースがあります。
また、確定申告が必要なケースのなかにも、「確定申告が義務付けられているケース」と「義務ではないが確定申告をしたほうがいいケース」があるので確認には注意が必要です。
ここでは、不動産売却後の確定申告が不要かどうかを確認する方法について解説します。

不動産売却後にかならず確定申告が必要なケース

不動産売却後に確定申告が必要になるのは、「不動産を売却して利益を得た場合」です。
利益があった場合、利益の部分に対して税金が課されるため、税務署での確定申告が義務付けられています。
ここでの利益とは不動産の売却価格そのもののことではなく、売却価格からいろいろな経費を差し引いた純粋な売却益のことをいうので注意しましょう。
なお、不動産売却によって得られる利益を「譲渡所得」といいます。
譲渡所得を求める計算式は下記のとおりです。
譲渡所得=不動産の売却価格-(取得費+譲渡費用)
譲渡所得がプラスになるかどうかを確認すれば、確定申告が必要か不要かを確認できます。
譲渡所得がプラスになった場合は、譲渡所得税を納めるために確定申告をおこないましょう。

不動産売却後に確定申告が不要なケース

不動産売却のあとの確定申告が不要なのは、「不動産売却で損失が生じた場合」です。
譲渡所得を確認してマイナスになった場合、原則として確定申告をする必要はありません。
申告すべき課税譲渡所得が存在しないからです。

義務ではないが不動産売却後に確定申告をしたほうがいいケース

先述したように、不動産売却をして譲渡所得が発生しなかった場合、確定申告の義務はありません。
しかし、確定申告をすることで節税効果のある特例を利用できるケースがあります。
いくつかの要件がありますが、特例が適用されれば不動産売却による損失をほかの所得と相殺することが可能です。
確定申告に関する特例については、別項であらためて解説します。

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不動産売却後の確定申告を「忘れた」「不要だと勘違いした」場合について

不動産売却後の確定申告を「忘れた」「不要だと勘違いした」場合について

不動産売却で利益を得たにもかかわらず「確定申告するのを忘れた」「確定申告が不要だと勘違いしていた」といったケースがあります。
義務である確定申告をおこなわなかった場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。
ここでは、確定申告を忘れた、あるいは勘違いしていて確定申告をおこなわなかった場合のリスクやペナルティについて解説します。

確定申告を忘れた場合のペナルティ1:無申告加算税を課される

確定申告をおこなう期間は、基本的に不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日です。
不動産売却で利益を得た方が確定申告をせずにいると、税務署から「お尋ね」と呼ばれる書類が送付されます。
これは、「なぜ確定申告をおこなわなかったのか」という問い合わせであり、確定申告を忘れた方への警告書であると考えておきましょう。
もし、お尋ねを受け取ったにもかかわらず対応せずにいると、ペナルティとして「無申告加算税」を追加で課される可能性があります。
無申告加算税の税額は、納付すべき税額が50万円以下であれば納税額の15%、納付すべき税額が50万円を超える場合は納税額の20%です。
ただし、下記の要件に該当する場合は無申告加算税を免れることができます。

  • 確定申告の期限から1か月以内に、自主的に期限後申告をおこなった
  • 期限内に納税する意思があったと確認された

なお、期限後申告の場合、申告と納付を同時におこなう必要があるので注意してください。

確定申告を忘れた場合のペナルティ2:延滞税を課される

延滞税は、確定申告の期限を過ぎてからの期間が長くなるほど、金額が大きくなっていくペナルティです。
申告を忘れたまま時間が過ぎると、どんどん税額が増えるので注意しましょう。
ただし、延滞税も無申告加算税の場合と同じく、1か月以内に期限後申告をおこなったり、納付する意思が認められたりすれば加算されません。

確定申告を忘れた場合のペナルティ3:融資が受けられなくなる

事業をしている方の場合、確定申告をおこなう際には決済書を用意します。
決済書は、事業のために金融機関などから融資を受ける際に必要です。
決済書を作成せず確定申告をしていない場合は、金融機関などから融資が受けられないと考えておきましょう。

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確定申告は不要と判断する前に確認を!不動産売却時に利用できる特例とは

確定申告は不要と判断する前に確認を!不動産売却時に利用できる特例とは

不動産売却の際には、確定申告をすると利用できる特例がいくつかあります。
不動産売却で譲渡損失が出た方でも、特例を使って節税できる場合があるので把握しておきましょう。
ここでは、代表的な特例を3つご紹介します。

不動産の売却時に利用できる特例1:3,000万円の特別控除

不動産の所有期間にかかわらず、売却した不動産がマイホームだった場合、譲渡所得が最大3,000万円まで控除される特例です。
つまり、譲渡所得が3,000万円を超えない場合は非課税となります。
この特例を利用するための要件は、主に下記のとおりです。

  • 居住していた家を売却すること
  • その家に住まなくなってから3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること
  • 売主と買主が、親子や夫婦などの特別な関係でないこと

厳しい要件がなく、節税効果も大きい特例なので、利用できる方は積極的に申請しましょう。

不動産の売却時に利用できる特例2:軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、譲渡所得に対する税率が軽減される特例です。
さきほどの「3,000万円との特別控除」と併用できるため、3,000万円でも譲渡所得を控除しきれなかった場合に利用しましょう。
譲渡所得が6,000万円以下であれば税率が14.21%になります。
6,000万円を超えていた場合、6,000万円を超えた部分に対する税率は20.315%です。

不動産の売却時に利用できる特例3:譲渡損失が出た場合の買い換え特例

上記の2つは譲渡所得が出た場合に利用できる特例でしたが、こちらは譲渡損失が出た場合に利用できる特例です。
買い換えのためにマイホーム売却して譲渡損失が出た場合、損益通算ができます。
損益通算とは、不動産売却によって生じたマイナスを、給与や事業所得といったほかの所得から差し引いて計算することです。
これにより、課税対象となる所得を減らすことができます。
また、1年だけでは損失を控除しきれなかった場合、その翌年から3年まで繰り越すことが可能です。
これを、「譲渡損失の繰越控除」といいます。

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まとめ

不動産売却をして利益を得たら、かならず確定申告が必要です。
不要だと思って放置していると、ペナルティで追加課税される可能性があるため注意しましょう。
また、譲渡損失が出た場合の確定申告は原則不要ですが、確定申告をすれば特例を利用できるケースがあります。
譲渡所得がプラスの方もマイナスの方も、まずは特例の適用要件について確認しておくと安心です。
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