旗竿地はなぜ売却しにくい？売れやすいケースや方法も解説

土地には正方形や長方形といった整形地や、三角形や台形などの不整形地があります。
どのような形状をしているかによって、売れやすさが変わる可能性があるので注意が必要です。
今回は売却が難しいといわれる土地の一つ、旗竿地について、売れにくい理由や売却方法について解説します。
墨田区で旗竿地に建つマイホームなどを売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

旗竿地とは？売却が難しい理由とは？

まずは、旗竿地とはなにか、売却が難しい理由を含め解説します。

旗竿地ってなに？

旗竿地とは、その名のとおり旗を立てたような形をしている土地です。
三角形や台形の土地と同じ不整形地に該当し、敷地延長や敷延、専通と呼ばれることもあります。
道路に接する部分が狭く通路のようになっており、その通路の先に家が建つのが一般的です。
旗竿地の場合、整形地に比べて重機がとおりにくかったり日当たりが悪くなりやすかったりするため、売却が難しいといわれています。

なぜこのような土地が生まれるのか？

では、なぜ旗を立てたような、いびつな土地が生まれるのでしょうか？
理由の一つは、接道義務を満たすためです。
家を建てる際の法律では、その土地が道路に2m以上接していなければなりません。
しかし、広い土地を複数にわけるとき、道路に接していない土地が生じることがあります。
建築基準法を満たすために、細長い通路上の土地をつくり、家を建てられるようにするのです。
旗竿地は、都心部にある住宅密集地によくある土地となります。

売却が難しい理由とは？

売却が難しい理由として、下記が挙げられます。

• 担保価値が低くなりやすい
• 再建築不可の場合がある
• 土地を有効活用しにくい

売るのが難しい理由としてまず挙げられるのが、担保価値が低くなりやすいことが挙げられます。
不整形地は、整形地に比べると需要が低くなるのが一般的です。
購入希望者が限定されるがゆえに、多くのケースでは資産価値が低いと判断されます。
買主が住宅ローンの使用を希望している場合、否決になる可能性があり、売却が難しいといわれているのです。
また、接道義務を満たしていない場合、再建築不可の土地と判断されます。
再建築不可とは、既存の建物を取り壊してしまうと、新しく建物が建てられない土地のことです。
そのため、リフォームや建て替えを検討している方からは、候補から外されてしまうでしょう。
売るのが難しい理由として、土地を有効活用しにくいことも挙げられます。
たとえば竿の部分は、通路としてしか使うことができません。
土地自体の面積は広くても、建物や駐車場の配置、庭や外構などの計画が複雑になります。
実質利用できる面積が限られてしまうため、有効活用が難しくなるのがデメリットです。

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売却しやすい旗竿地と売却しにくい旗竿地の特徴

続いて、売却しやすい旗竿地の特徴、売りにくいケースについて解説します。

売りやすいケースと特徴1：間口が広い

売りやすいケースとしてまず挙げられるのが、間口が広いことです。
旗竿地は間口が狭いのが特徴ですが、なかには広い土地もあります。
一定の広さがあれば、重機が入りやすくなったり駐車場にしたりすることが可能です。
売るのが難しいといわれていますが、間口の広さはその土地それぞれなので、売却前に確認なさってください。

売りやすいケースと特徴2：日当たりや風とおしが良い

売りやすいケースと特徴として、日当たりが良いことも挙げられます。
旗竿地は道路の奥に建物が建つため、日当たりが悪くなりやすいのが一般的です。
とくに、住宅密集地の場合、日当たりに恵まれないケースが多いでしょう。
しかし、前や横にある建物の形状や方位によって、採光が得られる可能性があります。
また、風とおしが悪くなりやすいことも、特徴の一つです。
風とおしの良さを重視する方も多いので、そのような方からは、購入を見送られてしまう恐れがあります。
日当たりとともに風とおしが良好なら、旗竿地のデメリットを払拭できるかもしれません。

売りにくいケースと特徴1：再建築不可の場合

売りにくいケースと特徴としてまず挙げられるのが、再建築不可の場合です。
先述のとおり、再建築不可とは、既存の建物を取り壊してしまうと、新しく建物が建てられない土地を指します。
そのような土地は、購入してもリフォームや建て替えができません。
土地を活用できないため、需要が少なく、売却しにくいのが現状です。

売りにくいケースと特徴2：竿の部分が私道になっている

竿の部分が私道になっている場合も、一般的には売れにくくなります。
もし近隣の方とその私道を使っている場合、売るときにはその権利も一緒に手放すことになるでしょう。
手続きなどが少し複雑になる恐れがあるので、不動産会社に相談のうえ、売却を進めるのがおすすめです。

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旗竿地を売却する方法

最後に、旗竿地を売却する方法について解説します。

方法1：隣人に購入について相談してみる

方法としてまず挙げられるのが、隣人に購入について相談してみることです。
再建築不可の土地でも、隣家の土地とつなげれば、再建築可能な土地となる可能性があります。
再建築可能な土地になれば、担保価値も上がり、買主が住宅ローンを組みやすくなるでしょう。
隣人でなくても、その土地をほしいと思っている方がいるかもしれません。
近所の方や知人などに、打診してみるのも一つの方法です。

方法2：私道の持分を購入する

私道の持分を購入することも、方法の一つです。
先述のとおり、竿の部分が私道になっている場合、権利関係に不都合が生じやすくなるので、一般的には売れにくくなります。
もし私道が原因で売るのが難しい場合は、共有者に対して持分を購入したい旨を相談なさってください。
持分を購入できれば、その道を自由に活用することができます。
もし購入することが難しい場合、通行地役権を取得するのも、一つの方法です。
通行地役権とは私道を使うことができる権利を指します。
しかし、通行料として金銭の支払いが必要になるのが一般的なので、注意が必要です。

方法3：セットバックをおこない接道義務を満たす

方法として、セットバックをおこない、接道義務を満たすことも挙げられます。
セットバックとは、接道義務を満たせるよう、土地を後退させることです。
セットバックによって、法律上の道路としてみなされれば、再建築が可能となります。
接道義務は、救急車や消防車などの緊急車両がスムーズに入れるようにするためのものです。
後退する分、土地は狭くなってしまいますが、再建築可能になれば買主が見つかりやすくなるでしょう。

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まとめ

旗竿地とは旗を立てたような形をした土地のことで、担保価値が低くなりやすいことや、土地を有効活用しにくいことなどが理由で売却が難しいといわれています。
間口が広かったり日当たりが良かったりすれば、スムーズに売れる可能性があるでしょう。
隣人に購入について相談してみることや、私道の持分を購入すること、セットバックをおこない接道義務を満たすことなどがスムーズに売る方法です。
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