中古マンション売却時における築年数の影響とは？資産価値や売り時を解説

中古マンションの売却を考える際、築年数の古い物件が売れにくいのではないかと心配する方は多いです。
この記事では、築年数が中古マンションの資産価値にどのように影響するのか、売り時な築年数や築30年以上の中古マンションは売れるのかについて解説します。
墨田区で中古マンションの売却を検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

中古マンション売却時の資産価値は築年数で決まる？

不動産の売買において、建物は年月が経過するにつれて自然に劣化するため、築年数は資産価値に影響を及ぼします。
では、具体的に中古マンションの資産価値はどのように決まるのでしょうか。

中古マンションの資産価値

中古マンションの資産価値は、土地と建物で評価されます。
マンションでは、1つの建物に複数の住居が独立して配置されているため、それぞれの部分の所有権を「区分所有権」と呼びます。
建物内において、購入者が自由に使える部分を「専有部分」とし、エントランスやエレベーター、廊下、階段など共同で使用する部分は「共用部分」です。
分譲マンションの所有者は、専有部分の所有権と共に、共用部分についてはその専有面積の割合に応じて共有持分を持ちます。
さらに、敷地も共有するため、購入者は専有部分の区分所有権、共用部分の共有持分権、そして敷地の共有持分権の3種類の権利を持つことになります。
つまり、中古マンションの資産価値は、この3種類の権利から判断するのです。

土地の資産価値は築年数の影響を受けない

中古マンションの建物部分の資産価値は築年数が経過するにつれて下がることが多いですが、土地についてはこの限りではありません。
建物と違って土地は時間の経過による劣化がないためです。
そのため、中古マンションを売却する際、築年数は建物の資産価値に影響しますが、土地の価値には影響しません。
この点を理解しておくことが大切です。

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中古マンション売却における売り時の築年数とは？

中古マンションを売却する際、どの築年数のマンションが売れやすいかを知ると、売却計画を立てやすくなります。
中古マンションの最適な売り時は、以下のとおりです。

①高く売りたければ築5年以内

築5年以内のマンションは、高く売れる可能性が高いです。
新築から年数が経っていないマンションは、内装や設備が比較的新しく、維持状態が良ければ新築と見分けがつかないほどの物件もあります。
築年数が1年を過ぎると中古マンションの扱いとなるため、新築時よりも価値は下がります。
一方、予算の関係で新築を買えない方にとって、築浅の中古マンションはとても魅力的です。
そのため、条件が良ければ購入価格以上で売れることもあります。
ただし、住宅ローンの支払いが多く残っている場合は、注意が必要です。
売却代金で住宅ローンを完済できるか確認してから判断しましょう。

②スムーズに売却したい場合は築6年～10年

築6年から10年のマンションは、成約率が高い傾向にあります。
築6年を超えると資産価格は下がり始め、内装や設備にも使用感が出てくるため、築浅マンションとしての魅力はなくなります。
それでも築6年～10年のマンションの取引が活発なのは、状態が良く価格も手頃な物件を求める買主が多いためです。
また、不動産の売却は、所有期間が5年を超えると売却利益に対して課される譲渡所得税の税率が約20％も下がります。
税金を節約しながら良い条件で売却したい場合には、築5年を超えたタイミングで売り出すと良いでしょう。

③築15～25年のマンションも一定の需要がある

築15年から25年の中古マンションは、資産価値の下落が緩やかになり、築25年を超えると価格の下げ止まりが見られます。
比較的低価格で中古マンションを探している買主に需要があり、適正な価格で売り出せばスムーズに売却できるでしょう。
とくに、水回りなど主要設備の耐用年数が尽きる前に売れば、リフォームなしでの売却も可能です。
一方、築25年を過ぎると成約率が低下するため、その前に売ることが望ましいです。

④住宅ローンを完済できるタイミング

中古マンションを売却する際は、住宅ローンの残債にも注意しましょう。
住宅ローンの残債額と売却金額のバランスを考えると、中古マンションの適切な売り時は築6年から25年です。
売却金額が住宅ローンの残債を下回っている場合「アンダーローン」と言い、売却代金でローンを完済できます。
しかし、売却金額が残債を上回る場合は「オーバーローン」となり、不足分を自己資金で補う必要があります。
築年数ごとの中古マンションの売却価格と住宅ローンの残債を表したデータを見ると、築15年以内のマンションはオーバーローンになる傾向が高いです。
そのため、自己資金を使わないで売却できるようにするためには、築年数が15年を過ぎたアンダーローンの状態になってからの売却がおすすめです。

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築年数が築30年以上の中古マンションは売却できる？

中古マンションは、築25年以内に売却するのがおすすめです。
しかし「築30年以上の中古マンションは売れないのか？」と不安に思う方もいらっしゃるでしょう。
築30年以上経つ中古マンションも売却することは可能です。
売却する際のポイントは、以下の2点です。

①大規模修繕

築30年以上のマンションは、建物の劣化が進むため、見た目の古さや耐震性能に対する不安を感じる買主もいます。
しかし、1981年の6月以降に施行されたマンションは、新耐震基準を満たしている場合が多いため、築30年以上であっても安全性は確保されていることが多いです。
また、マンションでは約15年ごとに大規模修繕がおこなわれるのが一般的です。
築30年のマンションであれば、2回目の大規模修繕がおこなわれる時期にあたります。
大規模修繕前には価格が下がることがありますが、修繕後は外観や共用部分がきれいになり、買主の内覧時に印象が良くなります。
修繕された点をうまくアピールすれば、売却がしやすくなるでしょう。
なお、大規模修繕の時期は、マンションの長期修繕計画で確認できます。

②人気エリアにある物件

人気エリアにある中古マンションは高く売れる可能性があります。
交通アクセスが良い場所や生活の利便性が高いエリアは需要が高く、築30年以上の中古マンションであっても魅力的です。
とくに、駅から近い立地や商業施設が豊富なエリアでは、どの世代にも適した暮らしやすさがあるため、買主が見つかりやすいです。
また、築年数が経過していても外観がきれいであれば、高値での売却が期待できます。
したがって「築年数が古すぎて売れない」と諦めることなく、積極的に売却を検討しましょう。

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まとめ

中古マンションの資産価値は土地と建物で決まり、建物部分については築年数が経つごとに価値が下がる傾向にあります。
売り時は、高く売りたければ築5年以内、スムーズに売却したい場合は築6年～10年以内となり、築15～25年以内の中古マンションも一定の需要があります。
築30年以上の中古マンションの場合は、大規模修繕後や人気エリアにある物件であれば売却できるでしょう。
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