マンションにおける相続税評価額の計算方法について解説！

マンションを相続する場合「税金はいくらかかるのだろう…？」と、お悩みになる方も少なくありません。
不動産を取得した場合は、そのあとの税金についても目を向けなければなりません。
相続税の計算を詳細におこなうためには、専門家の力が必要ですが、概算であればご自身でも計算することができます。
今回はマンションにおける相続税評価額について、建物と土地それぞれの計算方法を解説します。
墨田区でマンションを相続するご予定の方は、ぜひ参考になさってください。

マンションにおける相続税評価額の計算方法

まずは、マンションにおける相続税評価額の計算方法について解説します。

相続税を計算するには？

計算する際、まずはマンションの相続税評価額とともに、被相続人の遺産総額を算出する必要があります。
そのあと、相続人全員に対して課税される全体の相続税総額を算出し、実際の分割割合によってそれぞれの相続税額を計算しなければなりません。
相続税は、マンションの相続税評価額が計算できれば、そのまま把握できるというわけではないということがポイントです。
また、税金の金額を調べるためには、相続税評価額だけではなく現金や預貯金、有価証券や生命保険といった、プラスの財産も含める必要があります。
さらに、借金や未払いの税金、葬儀の費用などのマイナスの財産がある場合、遺産総額から差し引きます。

基礎控除額とは？

マンションを相続した際の税金は、すべての方にかかるわけではありません。
相続税には基礎控除額というものがあり、基礎控除額を超えた場合のみ、税金の負担が生じます。
基礎控除額の計算方法は、下記のとおりです。
3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
相続人の数が増えるほど、基礎控除額も増えることになります。
遺産総額が基礎控除額以下であれば非課税となり、申告も不要です。
法定相続人の数にともなって変化する基礎控除額は、下記のようになります。

• 2人：4,200万円
• 3人：4,800万円
• 5人：6,000万円
• 7人：7,200万円

法定相続人は、土地や建物などの不動産をはじめとする、財産を取得する権利を持つ血縁者です。
ただし、家庭ごとに人数が異なるので、不明な点は不動産会社に相談することをおすすめします。

相続税評価額の計算方法

マンション・一戸建てに関係なく、不動産を相続した場合は、土地と建物を別々にして評価額を計算することになります。
建物だけでなく、土地を利用する権利も一緒に購入しているためです。
土地と建物、それぞれの相続税評価額は、下記の計算方法を用いて算出します。

• 土地：全体の土地×持分割合
• 建物：固定資産税評価額×1.0

令和6年1月1日以降に相続する場合、評価額の計算方法が少し変わるので注意が必要です。

令和6年以降のマンションの評価方法の改正

令和6年1月1日以降に相続で取得したマンションの評価額は、建物と土地それぞれの評価額について補正が実施されます。
補正後の計算方法は、下記のとおりです。

• 土地：令和6年以降は全体の土地×持分割合×区分所有補正率
• 建物：令和6年以降は固定資産税評価額×1.0×区分所有補正率

評価方法が見直された背景は、マンションにおける過度な節税を防ぐためです。
タワーマンションなどの高層階マンションにおいて、これまで相続税評価額が相場と比べて大幅に乖離していることが問題になっていました。
一戸建ての場合、評価額は市場価格の60%ほどになりますが、タワーマンションなどの高層階マンションでは30～40％ほどになるケースも多いです。
税金の負担について、公平性を保つことが、主な目的といえるでしょう。

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マンションの建物部分における相続税評価額の計算方法

続いて、建物部分における相続税評価額の計算方法について解説します。

計算式

建物部分の評価がどのくらいなのかを知る場合は、先述した計算式（固定資産税評価額×1.0）を当てはめます。
つまり、建物の評価額=固定資産税評価額と同額ということです。
固定資産税評価額は、墨田区から毎年送付されてくる、固定資産税の課税明細書に記載されているので、確認なさってください。
明細書にはマンションの所在地や課税標準額、築年数や床面積などが記載されています。
家屋の所在という欄の、価格の金額が建物部分の評価額です。
また、専有部分は共用部分を按分（所有している面積に応じた割合）した金額も記載されています。
専有部分とは所有者が単独で使用するスペース、つまり生活している場所のことです。
共用部分とは、ほかの入居者と共同で使用するところを指します。
エレベーターや外階段、エントランスや駐車場、ゴミステーションなどのことです。
もし課税明細書を紛失してしまった場合は、自治体に問い合わせをし、代わりとなる書類を取得なさってください。

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マンションの土地部分における相続税評価額の計算方法

最後に、土地部分における、相続税評価額の計算方法について解説します。

計算式

先述のとおり、土地部分の評価がどのくらいなのかを知る場合は、先述した計算式（全体の土地×持分割合（按分した金額））を当てはめます。
土地全体の評価額は、路線価方式を用いて算出するのが一般的となります。
路線価方式とは、市街地の道路に面した1㎡あたりの土地の路線価を元に、相続税評価額を算出する方法です。
不動産鑑定士などの専門家が毎年調査をおこない、国税庁によって7月に公表されます。
ちなみに路線価は、相続税だけでなく、贈与税の計算にも用いられる数字です。
路線価方式を使った土地の相続税評価額の計算式は、下記のようになります。
路線価×全体の土地の面積（㎡）
路線価は、国税庁のホームページ内にある、路線価図に記載されています。
調べたい都道府県や市区町村をクリックすると、そのエリアの路線価を調べることが可能です。
たとえばマンションがある場所に接している道路に、500Dという数字があったとしましょう。
この場合、敷地1㎡あたりの評価額は50万円となります。
土地の面積が1,000㎡だった場合、「50万円×1,000㎡=5,000万円」です。
ただし、この金額はあくまでも概算となり、接道状況や土地の形状、高低差など資産価値を左右する要素によって異なります。
また、同じ墨田区内であっても、路線価の記載がないエリアがあるかもしれません。
そのような場合は倍率方式という方法で、算出します。
売りたいマンションにどれくらいの資産価値があるのかを知りたい場合や、路線価について疑問点がある場合は、不動産会社にご相談ください。

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まとめ

マンションを相続した場合は、土地の権利も一緒に取得することになるため、土地と建物を別々にして評価額や相続税を計算しなければなりません。
建物の評価額は固定資産税評価額と同額となり、墨田区などの自治体から毎年送付されてくる、固定資産税の課税明細書に記載されています。
土地の評価額は路線価方式を用いて算出するのが一般的で、土地全体の評価額に持分をかけて計算します。
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