不動産売却時にかかる税金はいつ払う？税金の種類ごとに支払う時期を解説！

不動産を売却した時の代金は、全額すぐに手元に入ってくるわけではありません。
売却を進めていくなかで、さまざまな諸費用が発生し、また税金を支払う場面も出てきます。
今回は不動産売却に生じる税金について、契約締結時・登記時・確定申告時にわけて解説します。
墨田区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておこう！契約締結時に発生する税金はいつ払う？

不動産を売却するには専門知識が必要なため、不動産会社に仲介を依頼する方がほとんどです。
仲介を依頼された会社は売却活動を行い、買主が見つかったら売主と買主との間で売買契約を結びます。
売買契約を交わす際には売買契約書を作成しますが、そこには印紙税がかかります。

印紙税とは

印紙税とは、契約書や領収書などの課税対象となる文書に対して課される税金です。
契約金額に応じた収入印紙を契約書に貼付し、印鑑などで消印することによって間接的に納税します。
収入印紙を貼付・消印をしていないと過怠税を課される可能性があるため、忘れないようにご注意ください。
収入印紙は郵便局や法務局で取得できるほか、不動産会社が事前に購入して用意しているケースもあります。

印紙税の金額

売買契約書に貼る印紙税額は、契約金額によって異なります。

• 100万円を超える～500万円以下：1,000円
• 500万円を超える～1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円を超える～5,000万円以下：1万円
• 5,000万円を超える～1億円以下：3万円
• 1億円を超える～5億円以下：6万円

2027年3月31日までに作成される契約書については、印紙税の軽減措置が適用されます。
上記の金額は、軽減措置が適用されたあとの税額です。
軽減措置が適用される前の税額を知りたい場合は、国税庁のホームページをご確認ください。
なお、契約金額が1万円以上10万円未満の不動産売買は軽減措置の対象外で、印紙税額は200円となります。

印紙税は誰が納める？

収入印紙は、不動産売買契約書1通につき1枚必要です。
不動産売買契約書は、一般的に売主と買主保管分の最低2通を作成します。
そのため印紙税の支払いは、売主が保管する分は売主が、買主の分は買主が負担するのが基本です。
しかし契約書を1通だけ作り、その写しを保管することで印紙を節約するケースもあります。
たとえ写しであっても、当事者直筆の署名押印等があるなど、事実上契約書と同視されるものは印紙が必要です。
税務署があとから印紙の貼り忘れに気づいた場合、過怠税が徴収される可能性があるため注意しましょう。

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不動産売却前に知っておこう！登記時に発生する税金はいつ払う？

買主と売買契約を交わしたら、後日売却代金の受け取りと鍵の引き渡しを行います。
あわせて、不動産の名義が売主から買主に変更したことを記録する不動産登記が必要です。
不動産登記を行う際には、登録免許税を支払う必要があります。

登録免許税とは

登録免許税とは、不動産登記を行う際に納める税金です。
不動産売買だけでなく、住所や氏名に変更があったり相続したりした場合にも、不動産登記が必要です。
不動産登記のおもな種類は以下のとおりで、その目的によって登録免許税の税率が異なります。

• 所有権保存登記：固定資産税評価額 × 0.4％（新築の場合）
• 所有権移転登記：固定資産税評価額 × 0.2％
• 抵当権設定登記：借入額 × 0.4％

所有権保存登記とは、不動産の最初の所有者が誰かを登記簿に記録する手続きです。
新築住宅を建てた場合や、土地を購入して建物を建設する場合などに必要となります。
所有権移転登記は、前の所有者から新しい所有者に変更する際に必要な手続きです。
不動産を売買や贈与、相続によって取得した時、離婚で財産分与をした時などに行います。
抵当権設定登記は、住宅ローンを利用して家を購入する際に、借入先の金融機関が行う登記です。
このように、登録免許税は登記の種類や目的、不動産の価額などによって税率が異なります。

所有権移転登記時の登録免許税は原則として買主負担

不動産売買によって必要となる所有権移転登記は、原則として買主が登録免許税を負担します。
売主負担となるのは、抵当権抹消登記を行う際に生じる登録免許税です。
抵当権抹消登記とは、住宅ローンの完済とともに抵当権を抹消する手続きを指します。
住宅ローンを組むと不動産に抵当権が設定され、この権利を抹消しないと不動産売却ができません。
抵当権を抹消するにはローンを完済する必要があり、完済後は法務局で抹消登記を行います。
登録免許税の税額は不動産1個につき1,000円で、一戸建ての場合は土地と建物で2,000円になります。

登記は司法書士に依頼するのが一般的

抵当権抹消登記は自分でもできますが、手間がかかるため司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に依頼する際は手数料を支払う必要があり、抵当権抹消登記の場合は1万6,000円程度が目安です。
費用はかかりますが、書類の作成から提出まですべて司法書士が行なってくれるので、売主は手間を省けます。
地域などによっても手数料が異なるため、まずは見積もりを依頼してから決めると良いでしょう。

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不動産売却における譲渡所得の計算方法！取得費や譲渡費用とは？

不動産売却をしたら翌年に確定申告が必要！発生する税金はいつ払う？

不動産売却によって利益が生じたら、そこに譲渡所得税（住民税と所得税の総称）が課されます。
発生した譲渡所得税は、不動産売却をした翌年に確定申告を行い、納税しなければなりません。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産売却によって生じた利益に課される税金です。
この利益は譲渡所得と呼ばれ、以下の計算式で算出できます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費は不動産を購入する際にかかった費用、譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用のことです。
これらの費用を売却価格から差し引き、プラスになった場合は譲渡所得税がかかります。
税率は不動産の所有期間によって異なり、5年以下の場合は39.63％、5年超えの場合は20.315％です。
たとえば譲渡所得が500万円の場合、所有期間が5年以下であれば、税額は「500万円×39.63％＝198万円」となります。

譲渡所得税の納税方法

譲渡所得税は所得税と住民税の総称であり、それぞれの納税時期は異なります。
所得税は、不動産売却をした翌年の確定申告時に支払うのが一般的です。
住民税は、不動産売却をした翌年の6月以降に普通徴収または特別徴収によって納税します。
普通徴収は市区町村から送付される納付書で納付する方法、特別徴収は毎月の給料から住民税を差し引いていく方法です。
このように、住民税と所得税では納税のタイミングが異なるため、忘れないようにご注意ください。

譲渡所得がなくても申告をしたほうが良いケース

譲渡所得がゼロもしくはマイナスとなった場合、　税金はかからないので確定申告は必要ありません。
ただし、確定申告をして損益通算を利用することで、税負担を軽減できる可能性があります。
損益通算とは、不動産所得の損失を他の黒字の所得金額から差し引き、税負担を抑える制度です。
損益通算を活用したい場合は、譲渡所得がなくても、不動産を売却した翌年に確定申告をする必要があります。

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まとめ

売買契約締結時には印紙税の支払いが必要で、税額は契約金額によって異なります。
売買契約書は2通必要ですが、売主と買主それぞれが印紙税を支払うのが一般的です。
また不動産登記では登録免許税、利益が出たら譲渡所得税も支払う必要があります。
いつどのくらいの税金がかかるのかを把握しておき、適切な資金計画を立てることが大切です。
墨田区の不動産売却なら株式会社アリトスへ。
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