マンションを売却すると確定申告は必要？税金の計算方法も解説

マンションの売却では、なるべく高く売って、手元に残すお金を多くしたいと考えるのが一般的です。
しかし、利益が生じた場合、状況によっては確定申告や納税が必要になる可能性があります。
今回はマンションの売却で確定申告が必要な場合や手続きの流れ、税金の計算方法について解説します。
墨田区でマンションを売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

マンションの売却で確定申告が必要になる場合とは？

まずは、マンションの売却で、確定申告が必要になる場合について解説します。

不動産売却における利益とは？

不動産売却における利益とは、譲渡所得のことです。
譲渡所得とは、課税対象となる金額のことで、下記の計算方法で算出します。
譲渡所得＝買主から支払われた金額－（取得費＋譲渡費用）
買主から支払われた金額とは、売却で得た総収入のことです。
「受け取ったお金＝利益」になるわけではなく、その金額からさまざまな費用を控除し、最終的な課税対象金額を算出します。

必要な場合

土地や建物を売って、譲渡所得がプラスなら、確定申告が必要です。
譲渡所得がプラスになっているということは、利益が生じているということになります。
たとえば、買主から支払われた金額が2,000万円で、取得費や譲渡費用などの経費が500万円だったとしましょう。
この場合、手元に残るお金は1,500万円なので、税金を納める必要があります。

原則不要な場合

譲渡所得がマイナスなら、原則確定申告は不要となります。
売却によって赤字になっているので、税金はかからないからです。
たとえば、買主から支払われた金額が3,000万円で、取得費や譲渡費用などの経費が3,500万円だったとしましょう。
この場合は、500万円の損失が生じているため、課税される金額はゼロとなります。

損失が出た場合でも確定申告をおこなうべき？

マンションを売却して赤字になった場合、原則確定申告は不要と解説しました。
しかし、損失が生じたときも確定申告をすることによって特例を利用でき、節税につなげることが可能です。
主な特例として、下記が挙げられます。

• マイホームを買い換えた場合の損益通算および繰越控除の特例
• 特定のマイホームにおける損益通算および繰越控除の特例

マイホームの買い換えで利用できる特例と、買い換えをともなわない売却で利用できるものがあります。
損益通算とは、条件を満たすことによって、同年に得たほかの利益と赤字を相殺できる制度です。
繰越控除とは、マンションを売った翌年から最大3年間、赤字を繰り越して税金を計算できる特例となります。
税金対策として有効的なので、赤字になった場合も確定申告をすると良いでしょう。

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マンションの売却で確定申告が必要になったときの手続きの流れ

続いて、マンションの売却で確定申告が必要になったときの、確定申告の流れについて解説します。

流れ1：必要書類を揃える

まずは、手続きに必要な書類を準備することから始めます。
必要書類は税務署から取得するものと、ご自身で揃えるものがあります。
税務署から取得する主な書類は、下記のとおりです。

• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書

上記の書類は、管轄する税務署の窓口で受け取ったり、国税庁のホームページからダウンロードしたりできます。
ご自身で揃えるものは、下記のとおりです。

• 売買契約書のコピー
• 仲介手数料や印紙税などを証明できる書類
• マンションの登記簿謄本

売買契約書は、購入時と売却時、両方準備する必要があります。
原本ではなく、コピーでOKです。
また、仲介手数料や印紙税といった、経費を証明する書類も準備しておきましょう。
登記簿謄本とは、権利関係や所有状況を確認するための書類です。
法務局の窓口や、登記情報提供サービスで取得することができます。

流れ2：譲渡所得税を計算する

必要書類が揃ったら、次の流れは譲渡所得税を計算することです。
譲渡所得税とは、マンションや一戸建て、土地などの不動産を売って譲渡所得が生じたときにかかる税金となります。
譲渡所得税の計算方法については、後述します。

流れ3：利用できる特例や控除があるか否かを確認する

税金を計算したら、利用できる特例や控除があるかを確認することが、次の流れとなります。
マイホームの売却では、条件を満たすことによって、3,000万円の特別控除を利用することが可能です。
3,000万円の特別控除とは、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる特例となります。
赤字になったときは、条件を満たせば、先述した損益通算および繰越控除の特例を利用することが可能です。

流れ4：申告書を作成する

準備が整ったら、いよいよ申告書の作成に入ります。
申告書は手書きで作成したり、インターネット上で作成したりできて便利です。
インターネット上で作成すれば、そのまま申告書の提出までおこなえるので、税務署に足を運ぶ必要もありません。
ただし、マイナンバーカードやICカードリーダーなどの事前準備が必要です。
また、確定申告の時期は、一般的に売却した翌年の2月16日～3月15日となります。

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マンション売却で確定申告が必要となる？譲渡所得税の計算方法

最後に、譲渡所得税の計算方法について解説します。

譲渡所得を計算する

まずは、課税対象となる利益がいくらになるのかを把握するため、譲渡所得を計算します。
先述した計算方法を用いて、買主から支払われた金額と経費を当てはめ、計算なさってください。

計算方法1：取得費と譲渡費用を計算する

先述のとおり、譲渡所得の計算では、取得費と譲渡費用を当てはめる必要があります。
取得費とは、マンションを購入したときに支払った費用のことです。
主なものとして、建物の建築費用や不動産会社に支払った仲介手数料、売買契約書にかかる印紙税、不動産取得税などが挙げられます。
譲渡費用とは、マンションを売ったときにかかった費用のことです。
仲介手数料や印紙税はもちろん、登記費用や住宅ローン一括返済手数料なども含まれます。
売却時に住宅ローンが残っている場合、一括返済をおこなう必要があります。
完済することによって、一括返済手数料だけでなく、抵当権の抹消費用（登記費用）も必要です。
その費用は譲渡費用として、計上することができます。

計算方法2：税率をかける

譲渡所得税の計算方法は、譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率をかける必要があります。
それぞれの税率は、下記のとおりです。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39％
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20％

所有期間が5年を超えるか否かで、税率が2倍近く異なります。
税金の負担を抑えたい場合は、売るタイミングを考えることもポイントです。

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まとめ

マンションを売却して利益が生じると確定申告が必要ですが、損失が出た場合も手続きをすることによって、節税につなげることができます。
申告書の取得や必要書類の準備、税金の計算や利用できる特例を確認したうえで、申告書を作成・送付するのが一般的な流れです。
取得費や譲渡費用を計算したうえで、所有期間に応じた税率をかけると譲渡所得税が算出できます。
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