相続した土地や建物は不動産買取がおすすめ？売る際の注意点も解説

相続した不動産が遠方にあったり活用しなかったりする場合、売却するケースが多いです。
土地や建物の売却方法には、仲介と買取があり、どちらが適しているのかお悩みになる方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、相続後の不動産買取をテーマに、個人に売ることと業者に売ることの違いや、契約不適合責任について解説します。
墨田区で、相続した土地や建物を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

相続した土地や建物は仲介で個人に売るべきか不動産買取で業者に売るべきか？

まずは、相続した土地や建物は、不動産買取で業者に売るべきか、仲介で個人に売るべきかについて解説します。

仲介とは？

土地や建物の売却方法の一つが、仲介です。
仲介とは、不動産会社を介して、買主を探す方法となります。
買主となるのは、マイホームを探している個人となるのが特徴です。
仲介で売る大きなメリットは、市場価格に近い金額で売却しやすいことが挙げられます。
購入希望者が複数人いる場合は、購入金額や契約日、引き渡し日など、条件の良い方を売主側で選ぶこともできるでしょう。
また、買主は個人であるものの、売主と直接個人間でやり取りをするわけではありません。
売主と買主のあいだに不動産会社が入るので、条件の交渉やすり合わせも、不動産会社に相談することができます。
ただし、販売活動を一般の個人に向けておこなう必要があるので、買主が見つからない可能性があることがデメリットです。
売り出しから引き渡しまでに、数か月ほどかかることにも、注意が必要となります。

買取とは？

土地や建物の売却方法として、不動産買取もあります。
買取とは、買主が個人ではなく不動産会社となり、土地や建物を直接買取する方法です。
不動産買取の大きなメリットは、スムーズに売却できることです。
仲介では買主が個人となるので、販売活動をおこなう必要があり、引き渡しまでの期間が長引くこともあります。
しかし、買取は不動産会社と直接取引することになるため、販売活動をおこなう必要はありません。
査定後、金額に納得できれば、売買契約の締結と引き渡しに進めるでしょう。
一方、不動産買取において注意すべき点は、売却金額が安くなりやすいことです。
買取業者が直接土地や建物を買取するため、個人に向けて売る仲介に比べると、7割～8割ほどの金額となります。
買取価格が安くなる主な理由は、買取業者が再販をおこなうためです。
購入した土地や建物は、仕入れ商品となり、利益を得るがゆえに買取価格を抑えることになります。
しかし、相続した不動産を売る場合は、仲介より買取がおすすめといえるでしょう。
相続後に土地や建物を売却する場合、3年10か月以内に売ったほうが節税になるからです。
なぜ3年10か月という縛りがあるのかについては、次のセクションで解説します。

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相続した不動産は3年10か月以内に不動産買取で売るのがおすすめ？

続いて、相続した土地や建物は、不動産買取で3年10か月以内に売るのがおすすめの理由について解説します。

かかる税金とは？

相続した土地や建物を売ったときにかかる、主な税金は、相続税と譲渡所得税です。
相続税は、親や配偶者から継承した財産に対してかかる税金となります。
譲渡所得税は、土地や建物などの不動産を売って、利益が出た場合にかかる税金です。
「二重課税では？」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、両者は別の税金なので、二重課税ではありません。
しかし、3年10か月以内に売却することによって、支払う税金を抑えることができます。
ちなみに相続税の申請期限は、相続が発生してから10か月以内です。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算する際は、まず税額を決める譲渡所得がどのくらいあるのかを算出します。
譲渡所得の計算方法は、下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産売却で得た総収入－（取得費＋譲渡費用）
不動産売却で得た総収入とは、買主から受け取った金額を指します。
取得費とは、売った土地や建物の、購入時にかかった費用のことです。
建物の建築費用や仲介手数料、印紙税や登録免許税などが該当します。
譲渡費用とは、売却時にかかった費用のことです。
仲介手数料や印紙税、登録免許税や賃借人に支払った立退料などを計上することができます。
譲渡所得が計算できたら、下記のとおり所有期間に応じた税金をかけると、譲渡所得税を計算します。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：約40％
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：約20％

所有期間が長いほうが、税率が低くなります。
また、取得費と譲渡費用を多く計上することによって、譲渡所得を圧縮することが可能です。
譲渡所得が少なければ、その分譲渡所得税の節約につながります。

取得費加算の特例とは？

取得費加算の特例とは、相続税を支払った土地や建物を売った場合に、用いることができる特例です。
一定の期限内に売ると、取得費に支払い済みの相続税を加算することができます。
先述のとおり、譲渡所得税を節約するためには、取得費と譲渡費用を多く計上することがポイントです。
取得費に支払った相続税を加算することにより、節税につなげることができます。
取得費加算の特例を受けるための条件は、下記のとおりです。

• 相続や遺贈で財産を取得した
• その財産に対して相続税が課税されており、支払い済みである
• 相続開始の翌日から、3年10か月以内に売った

取得費加算の特例は、相続と不動産売却でかかる税金を、軽減するための特例です。
相続税を支払ったあと、不動産買取によって土地や建物を売り利益が出ると、譲渡所得税を納めなくてはなりません。
取得した財産の価値によっては、高額な税金を負担することになるでしょう。
特例を利用するためには、3年10か月以内に売ることだけでなく、相続税を支払っていることも重要となります。

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注意したい契約不適合責任とは？相続の際は不動産買取がおすすめな理由

最後に、相続後に不動産買取で土地や建物を売るときに注意したい、契約不適合責任について解説します。

契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡した際に、適合させるための責任です。
たとえば雨漏りが生じていた場合、修繕費用を支払ったり、代金の減額に応じたりする必要があります。
状態が悪く、住めない場合は、契約解除や損害賠償請求につながることもあります。
瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵が発見された場合、売主が責任を負うことになっていました。
しかし、契約不適合責任は契約の適合性がフォーカスされており、売主の責任がより重くなっています。

相続で取得した土地や建物の場合は誰が責任を負うのか？

相続後の不動産売却で契約不適合責任を問われた場合、責任を負うのは売主である相続人です。
そのため、売るときは状態を確認しておく必要があります。
しかし、不動産買取であれば、契約不適合責任を免責にすることが可能です。
相続が絡む不動産売却は、契約不適合責任を負うことを避けるため、仲介ではなく不動産買取が用いられるケースが多いといえます。

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まとめ

相続した土地や建物は、不動産買取でスムーズに売るのがおすすめです。
節税するためには、相続開始の翌日から、3年10か月以内に売ることが条件となります。
相続が絡む不動産売却は、仲介の場合契約不適合責任を問われる可能性があるので、買取での売却がおすすめです。
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