無道路地とは？該当するケースや相続税評価額の計算方法について解説

親などの遺産を相続した場合、現金や預貯金はそのままの価額で相続税を計算しますが、土地は評価額を計算しなければなりません。
土地はその形状によって評価方法が異なり、とくに「無道路地」と呼ばれる土地は評価額の計算方法が複雑ですが、減額できる可能性があります。
そこで今回は、無道路地とはなにか、該当するケースや相続税評価額の計算方法について解説します。
東京都墨田区で無道路地を相続した方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続税評価額に影響する「無道路地」とは

まずは、「無道路地」とはどのような土地なのか、その概要や種類について解説します。

無道路地とは

無道路地とは、都市計画区域内にある土地で、道路に接していない土地を指します。
無道路地とみなされる土地は、大きく分けて以下の2種類です。

• 道路に接していない
• 接道義務を満たしていない

「道路」とは、建築基準法上の道路です。
したがって、道路に接していても、それが建築基準法上の道路でなければ無道路地となります。
上記からもわかるように、無道路地を定義するためのポイントとなるのは、「建築基準法上の道路」と「接道義務」です。
相続した土地が無道路地かどうかを把握するために、この2つのポイントについて理解を深めておきましょう。
建築基準法上の道路とは
建築基準法上の道路とは、建築基準法第42条に定められている幅員4m以上の道路のことです。
国道や県道、市町村道、都市計画道路、開発道路などが該当します。
また、幅員4m未満の道路でも、建築基準法が施行されたときにすでに存在し、道に沿って建物が立ち並んでいる場合も、建築基準法上の道路とみなされる場合があります。
接道義務とは
接道義務とは、建物を建てる際に所有者が守らなければならないルールです。
都市計画区域内および準都市計画区域内で建物を建てる敷地は、道路に2m以上接しなければなりません。
この接道義務を満たしていない土地には、建物を建てることができないのです。
都市計画区域外の土地は対象外
無道路地は、都市計画区域内にある土地のうち、先述したような条件に当てはまる土地です。
都市計画区域外の土地については、道路に接していなくても無道路地に該当しません。

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相続税評価額に影響する「無道路地」に該当するケース

無道路地の概要や種類について前章で解説しましたが、実際にどのような土地が該当するのでしょうか。
無道路地は、建物を建てられる宅地と比べると利用価値は劣ることから、土地の評価額が減額されます。
相続税の基準となる相続税評価額が下がるため、無道路地かどうかを把握して減額処理をすれば、相続税の節税に繋がるのです。
したがって、相続した土地が実際に無道路地とみなされるかどうかを把握しておくことが大切です。
そこで次に、無道路地に該当するケースについて解説します。
無道路地に該当する具体的なケースは、以下の6つです。

• 道路に接していない
• 間口が2m未満
• 接している道路が建築基準法上の道路ではない
• 道路とのあいだに第三者所有の土地がある
• 路地部分（接道部分）の一部の幅が2m未満
• 都道府県で定められている接道義務を満たしていない

上記のケースについて、順番に解説します。

道路に接していない

道路に接していない土地です。
四方を他人の土地で囲まれているような土地が該当します。

間口が2m未満

道路と面する間口が2m以上あることが、接道義務を満たすための条件です。
道路に出るための路地がある「旗竿地」でも、その路地の間口が2m未満の場合は、無道路地となります。

接している道路が建築基準法上の道路ではない

道路に接していても、その道路が建築基準法上の道路でなければ、接道義務を満たしたことになりません。
先述のとおり、一般的に幅員4m以上の道路に接していなければ、無道路地とみなされます。

道路とのあいだに第三者所有の土地がある

相続した土地と道路とのあいだに他人の土地があるような土地も存在します。
そのような土地も道路に接地していないため、無道路地に該当します。

路地部分（接道部分）の一部の幅が2m未満

旗竿地の場合、道路から奥の敷地に続く路地の幅員は、2m以上なければなりません。
たとえば、道路と接する路地の間口が2m以上あっても、路地の一部の幅が狭く2m未満の箇所がある場合、接道義務を満たしたことになりません。
したがって、この場合も無道路地とみなされます。

都道府県で定められている接道義務を満たしていない

接道義務やその内容は、建築基準法により定められたルールです。
そのほか、都道府県や市区町村でも条例により独自に接道義務を定めている自治体があります。
たとえば、建築基準法による接道義務を満たしていても、自治体のルールでは満たしていないケースもあるのです。
その場合は、無道路地として相続税評価額を減額できる可能性があるため、確認したい方は、自治体の担当課に問い合わせてみましょう。

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無道路地の相続税評価額の計算方法

無道路地は、相続税評価額が減額されることを前章で解説しましたが、税金の計算は複雑なので、難しいイメージをお持ちの方も多いでしょう。
しかし、相続税は相続人自らが計算して申告しなければなりません。
相続税の計算については税理士に依頼する方も多いですが、税金はご自身に課されるものです。
したがって、無道路地の相続税評価額がどのように計算されるのかを理解しておきましょう。
そこで最後に、無道路地の相続税評価額を把握するための計算方法について解説します。
たとえば、前面に道路と接する土地がある無道路地を例に考えてみましょう。
前面に道路と接する土地がある無道路地（①）は、前面の土地と無道路地を合わせた土地（③）の相続税評価額から、前面の土地（②）の相続税評価額を差し引いて計算します。
以下の手順で相続税評価額を算出します。

奥行価格補正後の土地の価額を求める

土地の相続税評価額は、地積（面積）×路線価で計算するのが基本です。
路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額のことで、評価する土地の奥行が標準的な土地に比べ長かったり短かったりすると使い勝手が悪いため、減額の対象となります。
そこで、土地③と土地②の相続税評価額を、それぞれ以下のような計算式で計算します。
路線価×奥行価格補正率×面積
土地③と土地②の奥行価格補正後の土地の価額が算出できたら、土地③から土地②を差し引いた価額が、無道路地①の相続税評価額となります。

ほかの補正との併用後の価格を求める

奥行価格補正率は、「奥行長大補正」「間口狭小補正」「不整形地補正」といったほかの補正との併用が可能です。
ただし、奥行長大補正率×間口狭小補正率、もしくは間口狭小補正率×不整形地補正率を比較し、低いほうを採用します。
奥行価格補正後の土地の価額に、上記の低いほうの補正率を乗じて減額します。

路地を設置したと仮定し減額計算する

接道義務を満たすための最小限の路地を設置したと仮定し、その分の価額を差し引きます。
ただし、路地の価額は、不正形地補正後の価額の40％が上限です。
なお、奥行価格補正率や不整形地補正率は、国税庁のホームページに掲載されています。
不整形地補正率は、地区区分・地積区分・かげ地割合に応じて数値が決められているため、事前に調べておく必要があります。

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まとめ

無道路地とは、道路に接していない、または接道義務を満たしていない土地を指します。
無道路地は、相続税評価額を計算する際に適切に補正することで相続税を減額できる可能性があります。
しかし、無道路地は所有していても活用しにくいため、相続した場合は早めに売却を検討するのがおすすめです。
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